Как защитить самовольную постройку от сноса

Капитальные строения, имеющие признаки самостроя, в России пускают под снос уже много лет. История борьбы чиновников с самовольным строительством включает несколько крупных волн. Чего стоит только знаменитая московская «ночь длинных ковшей» – 9 февраля 2016 года с помощью 700 единиц техники было снесено больше ста торговых объектов.

Волна административного сноса тогда дошла и до граждан. Административные органы начали массово сносить постройки, ухудшающие архитектурный облик или имеющие различные конструктивные нарушения. Не повезло и постройкам, возведенным рядом с магистральными трубопроводами, а также в других запрещенных зонах, о которых люди зачастую не подозревали. Результатом такой политики властей стало рассмотрение нескольких резонансных дел и внесение в Гражданский кодекс поправки, частично защищающей добросовестных правообладателей.

Текущая ситуация с российскими самостроями

Сегодня меры пресечения самовольного строительства по-прежнему носят серьезный, а иногда и критический характер. Как в Москве, так и в других городах нашей страны самострои нередко «приговариваются» к демонтажу за счет владельцев. Несмотря на то, что ВС РФ признает снос незаконных построек крайней мерой государственного вмешательства, их владельцы постоянно сталкиваются с рисками и ограничениями.

Однако даже у такой сложной проблемы есть решение – узаконивание самостроя в административном порядке или через суд. Основные цели легализации – сохранение объекта, его беспрепятственная эксплуатация, оформление права собственности, полное снятие претензий, предъявляемых чиновниками. Эксперты компании Help Development выполнят комплекс работы по узакониванию самовольной постройки «под ключ» и с гарантией положительного результата.

Какая недвижимость считается самостроем

Определение самовольно построенной недвижимости приводится в п.1 ст.222 ГК РФ. Согласно нормам данной статьи, самостроем признается строение, имеющее один из квалифицирующих признаков:

• Возведение объекта на участке, вид разрешенного использования (ВРИ) которого не допускает подобную застройку.
• Отсутствие у владельца законных прав на участок. Такое случается, например, когда правообладатель в процессе строительства «захватил» часть чужой земли. Объект попадет в «черный список» независимо от того, кому принадлежит эта земля – соседям, государству, муниципалитету.
• Отсутствие необходимых разрешений и согласований, если их требуется получать по закону.
• Выявление нарушений строительных/градостроительных норм, допущенных в процессе возведения здания.

Собственники и арендаторы, допустившие вышеперечисленные нарушения, привлекаются к ответственности. За попытку обойти закон гражданам грозит штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. Для организаций, ИП и должностных лиц суммы штрафов кратно повышаются. Так, юридическим лицам, на оформившим разрешение на строительство, приходится платить от 500 000 до 1 млн руб. Должностные лица и граждане-предприниматели в аналогичных случаях уплачивают от 20 000 до 5 000 руб.

Другие минусы владения самостроем – невозможность заключения официальных сделок с недвижимостью, сложности при подключении инженерных сетей, существенные ограничения в реализации девелоперских проектов. Наконец, даже самострой, который прилично выглядит и не представляет опасности, всегда будет находиться под угрозой сноса. Единственный выход из ситуации – перевод постройки в правовое поле посредством узаконивания.

Как защитить самострой от сноса

Чтобы защитить самовольную постройку от сноса, лучше не дожидаться получения соответствующего уведомления, а заблаговременно обратиться в судебные или муниципальные органы. Так как суды сейчас обращают внимание на то, предпринимал ли владелец попытки досудебного урегулирования, начать рекомендуется с обращения в муниципалитет. В Москве компетентным органом, рассматривающим ситуации с самостроями, является Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК).

Перед заседанием рабочей группы нужно продумать свою правовую позицию, а также подготовить пакет документов:

1. Свидетельство о праве собственности на участок (договор аренды, другой документ, который может подтвердить права на землю).
2. Выписка из ЕГРН.
3. Экспликация и поэтажный план объекта недвижимости, попавшего в категорию самостроев.
4. НОР (независимая оценка пожарных рисков).
5. Архитектурно-градостроительные решения. В буклете АГР описываются характеристики здания, определяющие его внешний облик (высотные отметки, количество этажей, особенности фасада, наличие подземных уровней, использованные отделочные материалы).
6. Заключение о соответствии (ЗОС). Этот документ, как правило, предоставляемый в комплекте с буклетом АГР, составляется по итогам экспертизы на предмет соответствия градостроительным и строительным стандартам, требованиям пожарной безопасности. Если эксперты сделали вывод, что нарушения не критичны и их можно устранить – у заявителя есть все шансы предотвратить снос самостроя.

В случае положительного решения вопроса (процесс рассмотрения обычно занимает несколько месяцев) владелец получит выписку из протокола заседания рабочей группы. Выписка является основанием для оформления права собственности на объект и получения актуальной выписки из ЕГРН.

Если желаемого результата достичь не удалось или в отношении объекта имеются неразрешенные споры – придется обращаться за защитой своих интересов в суд. Судья, рассмотрев документы (особое внимание при этом уделяется заключению технической экспертизы), принимает решение о возможности сохранения самостроя с его дальнейшей легализацией либо о необходимости сноса. Решение, не устраивающее истца, можно обжаловать в апелляционном, а потом и в кассационном порядке.

Как показывает практика, самостоятельное общение с уполномоченными инстанциями далеко не всегда завершается успешно. Бюрократические проволочки приводят к тому, что собственник теряет драгоценное время и средства, которые могли бы работать на него. Обратившись за легализацией самовольного строительства в Москве в компанию Help Development, вы получаете профессиональную поддержку и практически гарантированный результат. Закажите обратный звонок – наши специалисты бесплатно проконсультируют и в кратчайшие сроки составят дорожную карту урегулирования вашей ситуации!