Как зарегистрировать объект незавершенного строительства

Начиная строительство многоквартирного дома, производственного предприятия или другого объекта, инвесторы и предприниматели обычно рассчитывают, что все будет идти по плану. Но иногда строительные работы обходятся дороже и продолжаются дольше, чем было запланировано. Такое происходит по разным причинам: подрядчики срывают сроки, банки не выдают новый кредит на приемлемых условиях, а чиновник, обещавший без промедления подписать необходимые согласования, неожиданно увольняется.

В результате владелец оказывается перед выбором: законсервировать недострой либо продать остановившуюся стройку, пусть даже потеряв часть прибыли. Для заключения любой сделки с недвижимостью здание необходимо ввести в оборот, то есть пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. Чтобы сделать это грамотно и быстро, стоит подробнее узнать, как зарегистрировать объект незавершенного строительства (ОНС).

Зачем нужно оформлять право собственности на объект незавершенного строительства

Юридическое определение так называемой «незавершенки» дается в п.10 ст.1 ГрК РФ. Правда, оно достаточно общее: в основном градостроительном документе сказано, что ОНС признаются здания, сооружения и другие капитальные постройки, возведение которых не закончено. Однако на практике возникает вопрос: на каком этапе должно находиться строительство, чтобы регистрационный орган или суд могли признавать недвижимость в качестве ОНС?

Разъяснения по этому поводу дает ВС РФ. Согласно п.38 Постановления Верховного Суда № 25 от 23.06.2015 г., у объекта, претендующего на статус ОНС, должен быть хотя бы возведен фундамент. Другими словами, должен быть полностью установлен факт прочной связи недостроя с земельным участком.

Необходимость регистрации объекта незавершенного строительства может быть вызвана целым рядом причин.

• Привлечение дополнительных инвестиций для благоприятного завершения стройки.
• Продажа недостроенного сооружения новому владельцу, пожелавшему продолжить строительные работы. Если не зарегистрировать ОНС в Росреестре, отчуждение недвижимого имущества будет невозможно.
• Возникновение споров в отношении объекта (предъявление претензий со стороны контрагента или третьих лиц).
• Выставление недостроя на торги в случае банкротства его владельца. Чтобы недострой можно было реализовать, погасив долги перед кредиторами за счет вырученных средств, постройку придется поставить на учет в Кадастре.
• Передача недостроя в залог банку или частному кредитору.

Регистрация незавершенного строительства пройдет успешно, если объект будет полностью соответствовать букве закона. В противном случае он может перейти в категорию самостроев со всеми вытекающими последствиями: административные штрафы, снос постройки, который придется оплатить правообладателю, приостановка деятельности, если застройщик является юридическим лицом. Требования, предъявляемые к недостроям, таковы:

1. Наличие зарегистрированных прав на землю. Правообладателем может быть как собственник, так и арендатор.
2. Отсутствие нарушений строительных, градостроительных и иных (санитарных, противопожарных) норм, допущенных при возведении объекта.
3. Соблюдение правил надлежащего использования земли. ВРИ и категория земельного участка должны предусматривать возможность строительства объекта, которому предстоит зарегистрироваться в Росреестре.
4. Наличие необходимых по закону разрешений и согласований. Если землепользователь не согласовал строительство с уполномоченными инстанциями, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства не получится. В такой ситуации придется обращаться в местную администрацию или в суд, чтобы узаконить самострой и оформить права на него.

Пока ОНС не поставлен на регистрационный учет, он официально не считается недвижимым имуществом. Согласно российскому законодательству, стать объектом гражданских прав (среди которых и право собственности) может только сооружение, зарегистрированное в Росреестре. До этого момента ОНС не принадлежит застройщику по праву собственности, а находится в законном владении.

Еще один нюанс заключается в том, что поставить на кадастровый учет какое-либо помещение, являющееся частью недостроенного здания (например, квартиру в недостроенном МКД) невозможно. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении ВС РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019.

Как зарегистрировать незавершенное строительство

Первоначальный этап регистрации ОНС промышленного, коммерческого или жилого назначения — составление технического плана. В этом документе, который составляет кадастровый инженер, указываются данные о правообладателе, участке (площади, назначении, используемых измерительных приборах), недостроенном объекте, законодательных ограничениях.

Также в техплане отображается примерный процент готовности постройки. Для целей Росреестра используется специальная классификация, позволяющая учесть особенности разных типов сооружений и готовности объекта к сдаче в эксплуатацию. Последний критерий непосредственно влияет на кадастровую стоимость, ликвидность постройки, возможность получения льготного банковского кредита.

Когда кадастровый план будет готов, можно обращаться в Росреестр. Сегодня закон предоставляет россиянам возможность одновременно поставить ОНС на кадастровый учет и оформить свои права на недвижимость. Госпошлину нужно платить только за регистрацию права. Постановка на кадастровый учет осуществляется бесплатно.

Кроме техплана, сотрудники Росреестра запросят следующие документы:

• заявление;
• выписка из ЕГРН и правоустанавливающая документация на землю;
• разрешение на строительство здания (при необходимости);
• межевой план (для участков, ранее не поставленных на кадастровый учет).

Рассмотрение документов, как правило, занимает до 12 рабочих дней. Если все документы в порядке, в назначенное время собственник получит выписку из ЕГРН с кадастровым номером, данными о собственнике, подробными характеристиками недостроенного здания.

Бывают случаи, когда для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства допустимо обойтись без подготовки техплана. Так, в 2023 году в России был принят закон, упрощающий процедуру постановки на учет строительных объектов, возводимых при участии госфинансирования (ФЗ № 368 от 24.07.2023 г.).

При постановке на учет недостроенных объектов, находящихся в региональной или федеральной собственности (сегодня их количество превышает 80 000), вместо технического плана можно предоставить декларацию с подробным описанием ОНС.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства: что еще надо учесть

Приступая к процедуре регистрации ОНС, стоит учесть несколько важных моментов.

1. Перед заморозкой стройки на объекте может потребоваться инвентаризация. Решение о ее проведении принимает заказчик. По окончании необходимых мероприятий составляется инвентаризационная опись и акт о приостановке строительства.
2. После постановки объекта на учет у вас возникает обязанность уплаты имущественного налога. Ежегодная налоговая ставка в данном случае равна 0,1% от кадастровой стоимости (п.1 ст.406 НК РФ).
3. Расходы, понесенные в связи с возведением недостроенной недвижимости, учитываются на 08 счете по 3 субсчету.
4. При продаже незавершенного строительства третьим лицам его стоимость становится объектом налогообложения. На цену, зафиксированную в договоре купли-продажи, будет начислен НДС.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства — процесс, который кажется простым только на первый взгляд. На практике у владельцев ОНС может возникнуть множество препятствий. Ошибки в документах, бюрократические проволочки, сопутствующие финансовые потери в виде штрафов и дополнительных налогов… Всех этих неприятных моментов удастся избежать, если доверить решение вопросов профессионалам.

Специалисты компании Help Development имеют огромный практический опыт регистрации объектов незавершенного строительства. Экспертные знания, детальный анализ ситуации, эффективное взаимодействие с уполномоченными инстанциями позволяют нам гарантировать клиентам положительный результат. Закажите обратный звонок и получите дорожную карту решения вашей проблемы!