Как можно узаконить самовольную постройку в Московской области

Согласно законодательству Российской Федерации, граждане не могут распоряжаться земельными участками по своему усмотрению, даже если они принадлежат им на законных основаниях. В частности, возведение или реконструкция постройки на участке не гарантирует того, что государственные органы признают ее законной. О том, как узаконить самовольную постройку, можно ли сделать это в административном порядке и как проходит легализация через суд, расскажут сотрудники компании «Хэлп Девелопмент».

Какие здания признаются самостроями

Согласно п. 4 статьи №222 ГК РФ, самовольной признается любая постройка, которая возведена:

• без разрешения на строительство;
• с нарушением строительных и градостроительных норм и правил;
• на земельном участке, где невозможно строительство в принципе или возведение подобных строений в частности;
• на территории, на которую у застройщика нет законных прав (собственность, аренда и др.).

Например, объектом самовольного строительства могут признать здание, назначение которого не соответствует виду разрешенного использования земли, на которой оно возведено: склады на землях сельхозназначения, торговые центры — на участках для промышленного использования и т.д. Также признаки самовольного строительства выявят у строения, которое было реконструировано без разрешения: любые надстройки, пристройки и даже входные группы должны быть согласованы с администрацией Москвы.

Зачем нужна легализация объектов самовольного строительства

До вступления в силу №339-ФЗ, объекты самовольного строительства могли быть снесены по решению администрации практически без разбирательств. Указанный выше нормативный акт ограничил действия госорганов: теперь для сноса постройки требуется решение суда, при этом собственнику постройки дается возможность убедить судью, что строение можно сохранить. При этом в подавляющем большинстве случаев, чтобы узаконить самострой, собственнику придется привести его в соответствие с требованиями застройки — например, убрать пристройку или уменьшить количество этажей.

Когда объект самовольного строительства могут снести

Муниципальные власти могут потребовать устранить незаконный объект в следующих случаях:

• Участок не оформлен в собственность до начала строительства (у собственника не было законных прав для его использования).
• Категория земли либо действующие ограничения (например, водозащитные зоны) не позволяют возведение подобного рода построек.
• Объект нарушает права третьих лиц.
• Самострой представляет опасность для здоровья и жизни граждан.

В остальных случаях контролирующие органы будут добиваться приведения самостроя в соответствие с нормами. Как только это будет сделано, станет возможной легализация самовольной постройки в административном порядке.

Если суд вынес решение в пользу властей, и постройку требуется снести, делать это собственник должен за свой счет. На это дается срок от 6 месяцев до года. Если владелец участка не устранил объект, то государство сделает это за свой счет силами муниципальных служб, однако выпишет счет.

Другие последствия выявления у постройки признаков самовольного строительства

Помимо сноса постройки КоАП предусматривает и другие ограничения для собственников. Первый — это штрафы. Их придется заплатить, даже если получится легализовать самострой. Юридические лица выплатят до 1 млн рублей согласно ст. 9 КоАП РФ. Кроме того, с них могут взыскать штраф за нецелевое использование земли (до 200 тыс. рублей), а также неуплаченный налог. Претензии могут предъявить Мосгосстройнадзор и Земельный надзор Росреестра. Важно, что штрафы никак не отменяют снос, если подобное решение было принято судом.

Еще одним последствием может стать приостановка эксплуатации здания на срок до 90 дней. Это особенно неприятно для бизнесов, вся деятельность которых сосредоточена в одном здании — например, заводов или торговых центров.

Наконец, если вовремя не узаконить самострой в Москве, то ДГИ разорвет договор аренды за нарушение со стороны арендатора.

Могут ли власти принудительно изъять земельный участок, находящийся в собственности? Такие случаи крайне редки, однако не исключены. Суд предъявит такие требования, если вступило в силу постановление о сносе постройки, а собственник его игнорирует. Отягчающими обстоятельствами станет нанесение вреда окружающей среде.

Стоит отметить, что статус самостроя сразу же накладывает и серьезные ограничения на право распоряжаться имуществом. Так, объект нельзя продать, сдать в аренду, передать по наследству, отдарить.

В каких случаях удастся узаконить самовольную постройку

Начнем рассмотрение вопроса о том, как узаконить самострой, с ответа на вопрос, когда эта процедура в принципе возможна. Ст. №222 ГК РФ говорит, что самовольную постройку можно легализовать при соблюдении следующих условий:

• Постройка соответствует установленным требованиям. Одно из обязательных требований, чтобы узаконить самовольную постройку через суд или в административном порядке, — предоставить результаты экспертизы. В ней должно быть указано, что здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также противопожарным требованиям. Важно доказать, что постройка не угрожает здоровью и жизни граждан.
• Не нарушаются законные интересы третьих лиц.
• У застройщика есть права на земельный участок, которые допускают возведение подобного объекта — чаще всего это означает, что он является собственником или арендатором.

Варианты легализации объектов самовольного строительства

Порядок узаконивания домов, у которых выявлены признаки самостроя, прописан в ст. 222 ГК РФ. У собственника есть два пути урегулирования вопроса — административный и судебный. В подавляющем большинстве случаев сначала имеет смысл использовать административный способ, и лишь затем обращаться в суд: это быстрее, дешевле и с большей вероятностью приведет к положительному решению для заявителя.

Как оформить самострой через Градостроительно-земельную комиссию

Регистрация права собственности на самовольную постройку через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) регулируется постановлениям Правительства Москвы № 234-ПП и № 273-ПП. Как оформить самострой через этот административный орган?

Для начала потребуется подготовить пакет документов. Он должен доказывать, что постройка безопасна, не наносит вред окружающей среде и не нарушает права третьих лиц. Также заявитель должен указать, что обязуется выплатить все необходимые штрафы. Суть обращения — в просьбе сохранить самострой в текущих границах.

Процедура легализации объекта самовольного строительства через ГЗК небыстрая. Для начала специально созданная группа проводит совещание с ДГИ, префектурой, профильными инстанциями, чтобы убедиться, что сохранение здания в целом допустимо. Если решение положительное, проект передается на рассмотрение дальше — в Мосгоргеотрест, НИИ Генплана и другие организации. Если и у них не возникнет вопросов к постройке, решение о сохранении самостроя выносится на рассмотрение рабочей комиссии ГЗУ. Наконец, при положительном результате собственник может получить новые документы на объект. Если требовалось узаконить самовольную постройку на муниципальной земле, то после этого он сможет перезаключить договор с ДГИ.

Как узаконить самовольную постройку через суд

Признание постройки легальной через суд займет больше времени — как правило, от полугода. В перечень документов входят проект строительства или реконструкции здания, заключение о техническом состоянии здания, акты от Роспотребнадзора и МЧС, АГР и др. Место подачи иска выбирают исходя из местоположения объекта недвижимости. Если стоимость объекта превышает 50 тыс. рублей, зарегистрировать иск нужно в районном суде.

Чтобы увеличить шансы на положительное решение, желательно доказать, что собственник предпринимал попытки легализовать объект строительства. Именно поэтому оптимальный путь — сначала обратиться в ГЗК, а затем, при отказе, в суд. В качестве попыток легализовать объект суд может признать изменение вида разрешенного использования земельного участка, оформление градостроительного плана и технических условий, попытки получить одобрение постройки от контролирующих инстанций.

Компания «Хэлп Девелопмент» специализируется на урегулировании проблем собственников коммерческой недвижимости с государственными инстанциями. Мы осуществляем легализацию самостроев в Москве под ключ, обеспечивая клиентам быстрое прохождение комиссии ГЗК или представляя их интересы в суде. Добиваться положительного результата нам помогает глубокий анализ объекта на старте работ. Наши эксперты изучают всю документацию из открытых и закрытых баз, консультируются с представителями госорганов, заказывают необходимые документы. В итоге мы составляем пошаговую карту реализации проекта узаконивания объекта самовольного строительства, следование которой позволяет добиться решения о сохранении самостроя.

У вас остались вопросы, как узаконить самовольную постройку, или вы хотите получить совет по вашему объекту? Звоните экспертам «Хэлп Девелопмент для бесплатной консультации!