Как узаконить самовольную постройку

На всей территории РФ, в том числе в Москве и Московской области, каждый год появляются незаконно возведенные объекты строительства. Причины возникновения самостроев бывают разными: ошибки в документах, незнание законов, желание сэкономить на оформлении разрешений и уплате налогов.

Однако у каждого владельца такого объекта рано или поздно возникает вопрос: как легализовать самовольную постройку.  Избежать процедуры легализации редко кому удается, ведь самострой не получится продать, подарить, оставить в залог при получении кредита. С подключением коммуникаций тоже возникнут проблемы, а несанкционированное подключение грозит несчастными случаями.

Кроме того, в отношении владельца земельного участка могут возбудить дело об административном правонарушении, а дома, представляющие опасность, будут подлежать сносу.  Чтобы сохранить свою собственность, стоит ознакомиться с порядком узаконивания самовольных построек и привести объект в соответствии с требованиями законодательства.

Когда требуется узаконивание объекта самовольного строительства

Во избежание проблем с контролирующими органами легализовать нужно любые объекты строительства, имеющие признаки самовольной постройки. Полный перечень признаков самостроя содержится в ч.1 ст.222 ГК РФ.  Согласно гражданско-правовым нормам, самовольной постройкой будет признан объект, возведенный с любым из следующих нарушений.

• Без получения разрешения на строительство. Нередко хозяева земельных участков не хотят тратить время и принимают решение о постройке дома, надеясь воспользоваться Федеральными законами РФ № 93 от 30.06.2006 г. и № 478 от 30.12.2021 г., предусматривающими возможность дачной амнистии.

Действительно, сегодня под такую амнистию, которая продлена до 01.03.2031 г., подпадают не только садовые домики, но и сооружения, построенные на землях под ИЖС и ЛПХ. Однако затягивать решение вопроса с официальным признанием постройки все-таки не стоит. Земельное законодательство часто меняется, а риски владения самостроем обычно перевешивают выгоду.

• На территории, где не допускается жилищное строительство. К примеру, п.8 ст.27 Земельного кодекса РФ запрещает приватизацию участков в пределах береговой полосы, а также строительство на них частных домов. Обращаться за разрешением в данной ситуации бесполезно: и муниципальные органы, и судебные откажут в легализации самовольно возведенного строения и признании права собственности.
• На участке, на который у застройщика нет прав. Земля с возведенной на ней самовольной постройкой должна принадлежать застройщику по праву собственности либо на правах аренды (при наличии разрешения на капитальное строительство).
• С нарушением строительных и градостроительных норм и правил (если в процессе возведения были допущены критические ошибки).

Объектами самовольного строительства могут выступать и дома, прошедшие реконструкцию без оформления разрешения. Правда, такое разрешение требуется не всегда.

Например, если хозяева планируют возвести мансарду, входную группу, пристройку к дому капитального типа — этот документ придется оформить. Если же в результате реконструкции этажность и другие существенные характеристики здания не изменятся, о получении разрешения можно не беспокоиться.

Легализация самовольной постройки: основные способы

Действующее законодательство РФ предусматривает два способа узаконивания объектов самовольного строительства: в административном порядке и через суд. Каждый вариант имеет свои особенности.

1. Административный вариант решения вопроса подразумевает обращение в ГЗК — Градостроительно-земельную комиссию Москвы. Этот исполнительный орган достаточно оперативно рассматривает дела о самостроях и выносит решение, которое подтверждается протоколом. В ГЗК целесообразно обращаться, когда у владельца земельного участка имеются все документы и отсутствуют притязания на объект со стороны третьих лиц.
2. Узаконивание постройки через суд — процедура, без которой не обойтись, если необходимо признать право собственности, если кто-то оспаривает это право или землевладелец хочет оспорить решение чиновников (ГЗК, муниципалитета). Также в суд нередко обращаются органы власти, требующие признать постройку самовольной, снести самострой и даже изъять земельный участок.

Административный способ узаконивания объектов строительства считается упрощенным. Он занимает меньше времени, к тому же владельцу объекта не приходится выстраивать линию защиты, собирать доказательственную базу, посещать многочисленные заседания. Однако в обоих случаях результат может быть непредсказуемым: собственникам далеко не всегда удается доказать, что здание не является самостроем. Поэтому начинать такую важную и довольно сложную процедуру лучше с помощью экспертов – именно такие специалисты, имеющие опыт взаимодействия с госструктурами и знакомые с тонкостями легализации самостроев, работают в компании Help Development.

Как узаконить самовольную постройку без суда

Легализация объекта самовольного строительства в РФ во внесудебном порядке происходит по следующему алгоритму.

Сбор документов

Административный порядок решения проблем с самостроем начинается со сбора документов. При выборе этого способа жителям г. Москвы нужно собрать и представить в ГЗК следующие документы:

• документы, подтверждающие факт законного владения участком (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды);
• поэтажный план и экспликация самовольной постройки (их можно получить в Ростехе либо в БТИ);
• АГР (архитектурно-строительные решения). Этот документ представляет собой комплект информационно-графических материалов, описывающих внешний облик и существенные характеристики частной постройки, многоквартирного дома или другого объекта капитального строительства;
• техническое заключение проектной организации о безопасности сооружения.

Если владелец получал разрешение на строительство объекта, его тоже надо приложить. Если хозяин земли обращался за таким разрешением, но получил отказ, не будет лишним предоставить документальные доказательства того, что попытки урегулирования вопроса с муниципальными властями ранее предпринимались. Далее процедура легализации самостроя через ГЗК продолжится более детально.

Рассмотрение документации в ГЗК

После получения пакета документов специалисты ГЗК формируют рабочую группу и проводят заседание, на котором рассматриваются обстоятельства дела. При необходимости организуются дополнительные обследования объекта, заслушивается владелец самостроя либо законный представитель владельца.

Получение решения

По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов ГЗК принимает административное решение о возможности легализации самостроя и его ввода в официальную эксплуатацию. Заявителю вручается выписка из протокола заседания. В ней указывается, возможно ли узаконить здание в существующем виде, и обозначается размер компенсационного штрафа, который должен заплатить владелец.

На основании этого документа можно вводить дом в эксплуатацию и обращаться в Росреестр за оформлением права собственности.

Кроме того, ответственные должностные лица будут обязаны исключить постройку из перечня московских самостроев — так называемого «черного списка», утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013 г. Если Департамент городского имущества уже подал иск против человека, в собственности которого находится спорный объект, его придется отозвать.

Рассчитывать на положительный результат можно при условии, что ВРИ территории допускает строительство, застройщик имеет на это право, а возведенный объект не ущемляет права третьих лиц и не представляет ни для кого опасности.

Последний момент является ключевым: в РФ ежегодно возводятся сотни незаконных построек, где люди годами живут в небезопасных условиях. В итоге возникают различные инциденты, в которых страдают и сами жители, и их имущество. Конечно, такой объект узаконить не удастся: он может быть отдан под снос с возложением расходов на владельца.

Легализация объектов в судебном порядке

Пошаговый алгоритм действий, касающихся судебного признания самостроя легальным объектом, выглядит несколько иначе. Пройти эту непростую процедуру поможет пошаговая инструкция.

1. В суд подается иск вместе с комплектом подтверждающих документов.  В комплект входит выписка из ЕГРН и правоустанавливающая документация (к примеру, договор купли-продажи земли), документы, которые выдаются в БТИ (экспликация, поэтажные планы, техпаспорт), деловая переписка с контролирующими инстанциями за весь период владения недвижимостью. К числу необходимых документов относится и заключение о техническом состоянии объекта (несущих конструкций, коммуникаций) — судья должен убедиться в том, что дом безопасен для людей.
2. Проводятся судебные заседания, на которых стороны обосновывают собственную позицию и предоставляют доказательства, а судья при необходимости запрашивает дополнительные согласования и заключения экспертов.
3. Выносится судебное решение. В принятом решении суд может удовлетворить иск полностью либо в части, отказать в удовлетворении требований, а в исключительных случаях владельцу собственности приходится сносить самострой.

После окончания судебного разбирательства хозяевам останется предоставить копию решения в Росреестр, и постройку официально легализуют. В документе, подтверждающем право собственности, не будет отметки о том, что ранее у объекта был статус самостроя.

Срок исковой давности по делам о самовольно возведенных постройках составляет 3 года (п.1 ст.196, п.1 ст.200 ГК РФ). Исключение сделано только для строений, являющихся потенциально опасными — на споры в отношении таких объектов исковая давность не распространяется.

Выиграть суд по делу о легализации самостроя в РФ довольно сложно, но реально. Однако проще и дешевле решить этот вопрос в досудебном порядке. Чтобы максимально повысить шансы на успех, стоит обратиться за помощью в компанию Help Development. Благодаря опыту и профессионализму экспертов вероятность благоприятного исхода приближается к 100%.

Узаконивание самостроев в РФ: судебная практика

Как показывает судебная практика по делам о легализации самостроев, причинами отказа в узаконивании может стать отсутствие полного комплекта документов, свидетельствующих о пригодности объекта к эксплуатации, неустранение нарушений, выявленных контролирующими органами, предоставление истцом сфальсифицированных документов либо заведомо ложных сведений. Избежать неблагоприятных последствий поможет устранение несоответствий постройки требованиями закона.

В качестве примера можно привести дело, рассмотренное Верховным Судом РФ. Суть состояла в том, что собственник участка обратился с иском о признании самовольной постройкой и последующем сносе здания по соседству.

Экспертиза установила, что права истца действительно были нарушены: с крыши соседнего дома на чужой участок попадал снег, а из колодца — канализационные стоки. Но судья решил, что требование о сносе дома несоразмерны нарушениям, и обязал ответчика оптимизировать систему водоотведения с переносом канализационного колодца от границ соседнего участка, установить на крыше дома снегозадержатели систему водостока.

Законодательное регулирование

Правовая база, касающаяся официального признания самостроев, представлена федеральными и региональными законами, постановлениями органов исполнительной власти и другими нормативными актами. На сегодняшний день при рассмотрении подобных дел используются следующие нормативно-правовые акты:

• Гражданский кодекс РФ (ст.222);
• ФЗ № 339 от 03.08.2018 г., который внес изменения в некоторые положения ГК РФ;
• Постановление Правительства Москвы № 819 от 11.12.2013 г.

Кроме того, в процессе подготовки к узакониванию здания можно руководствоваться ФЗ № 478 от 30.12.2021 г., продлевающим дачную амнистию до 31.03.2031 г., постановлениями Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Сколько времени занимает легализация самостроя в РФ

Узаконивание самостроя и признание права собственности на объект в РФ — процедура, по затратам времени сопоставимая с капитальным ремонтом. В одних случаях владельцам удается уложиться в 3−6 месяцев, в других — приходится ждать до года. Если воспользоваться услугами экспертов Help Development, временные издержки получится сократить до минимума.

Откладывать процедуру легализации, не стоит. Если не зарегистрировать самострой, его не получится продать, сдать в наем или в аренду, и даже совершение безвозмездных сделок (например, дарения) окажется под большим вопросом. К тому же владельцам самостроев грозят немалые штрафы, которые со временем увеличиваются. Наконец, всегда существует риск сноса постройки на частной или муниципальной территории. Поэтому лучше привести документы в порядок, снять правовые риски и получить полноценный титул на свою недвижимость.

Сколько стоит узаконивание самостроя в Москве и Подмосковье

Стоимость узаконивания объекта, самовольно возведенного на земельном участке, зависит от региона, площади сооружения, сложности случая и других критериев. Компания Help Development оказывает услуги легализации самовольных построек «под ключ» в минимальные сроки (от 2 месяцев), и по доступным ценам — от 150 000 руб.

В эту сумму входит полный комплекс работ:

• проведение всесторонней аналитики, позволяющей оценить шансы на сохранение постройки,
• разработка дорожной карты узаконивания,
• сбор и формируем пакет документации,
• взаимодействие с уполномоченными органами с целью устранения всех претензий.

В нашем портфолио имеются сотни успешных кейсов: мы работаем до достижения результата, а в случае возникновения непреодолимых препятствий гарантируем полный возврат средств. Запишитесь на бесплатную консультацию и вскоре ваш объект будет официально легализован без лишних временных затрат и суеты!