Как узаконить пристройку к дому

Развитие среднего и малого предпринимательства преобразило облик российских городов. На первых этажах многоквартирных домов открываются магазины, аптеки, кафе, салоны красоты и другие коммерческие объекты. Со временем многие предприниматели начинают расширять бизнес, и у нежилых помещений появляются пристройки. Изменения подобного рода считаются реконструкцией и требуют предварительного согласования с местными органами исполнительной власти, осуществляющими надзор в строительстве. Если же постройка уже возведена, ее необходимо легализовать во избежание штрафов и других негативных последствий (вплоть до сноса). Специалисты компании Help Development рассказывают, как узаконить пристройку к дому и почему не стоит откладывать решение этого вопроса.

Что считается самовольной пристройкой

Определение пристройки к МКД, дому блокированной застройки или другому зданию дается в Градостроительном кодексе РФ. Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ, пристройкой является изменение параметров уже существующего строения (площади, высоты, количества этажей, внешнего вида), а также восстановление либо замена несущих конструкций. 

Закон разделяет все пристройки к жилым домам и другим объектам капитального строительства на две группы.

• Капитальные. К этой категории относятся помещения, имеющие как минимум одну общую стену с основной постройкой. Чаще всего для строительства задействуется дополнительная земля, хотя некоторые собственники пристраивают объекты коммерческого назначения (надстройки) на крышах многоэтажек. Так, при наличии средств и технической возможности на крыше можно оборудовать кафе с панорамным видом, тренажерный зал, бассейн с шезлонгами. Но эксплуатация крыши — сложная задача. Она требует разработки дорогостоящего проекта, получения согласия всех собственников здания, оформления многочисленных лицензий и разрешений. На все необходимые процедуры уйдет много времени и средств: учитывайте это, прежде чем возводить подобный самострой. 
• Некапитальные. Сооружения некапитального типа не затрагивают несущие конструкции и не требуют возведения постоянного фундамента. К таким пристройкам относятся навесы, козырьки, лестницы, другие объекты, которые почти не увеличивают площадь здания, не оказывают существенного влияния на внешний вид (фасад) и не угрожают безопасности конструкций.

Еще один актуальный вопрос: какие пристройки к дому не нужно узаконивать. Возведение некапитальных объектов, как правило, относится к перепланировке. Законодательство не обязывает собственников и арендаторов согласовывать такие изменения. Это правило действует и в Москве, где ведется непримиримая борьба с самостроями. В Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012 сказано, что объекты, не затрагивающие конструктивные и иные ключевые характеристики, не превышающие параметры разрешенного строительства и не нарушающие права третьих лиц, можно строить без получения отдельного разрешения. Однако по окончании работ изменения нужно зарегистрировать в БТИ.

Капитальные пристройки, входящие в первую группу, нуждаются в обязательном согласовании. Если работы не будут согласованы с Госстройнадзором, Москомархитектурой (в случае изменения фасада), и другими инстанциями, объект может попасть в «черный список» самостроев. Согласно ст.222 ГК РФ, эксплуатация таких объектов не допускается. Однако закон предусматривает возможность узаконивания самовольной пристройки, и это право обязательно нужно использовать.

Ответственность за самовольное строительство

Перед тем как узаконить самовольную пристройку, стоит узнать об ограничениях и мерах ответственности за незаконное строительство. Собственник, решивший построить объект, прилегающий к основному зданию, не сможет полноценно распоряжаться этим объектом. Поскольку по документам самовольная пристройка не существует, ее не получится продать или сдать в аренду. Не удастся избежать проблем и при подключении коммуникаций.

Владение зданием, к которому примыкает незаконная пристройка, влечет наложение штрафа по ст.9.5 КоАП РФ:

• Для частных лиц — от 2 000 до 5 000 руб.

• Для ИП — от 20 000 до 50 000 руб.

• Для предприятий и организаций — от 500 00 до 1 млн руб.

Кроме того, деятельность юридического лица или ИП может быть приостановлена на срок до 90 дней.

Легализация уже возведенной незаконной пристройки в Москве позволит защитить недвижимость от сноса, а также предотвратить другие неблагоприятные последствия (например, изъятие участка, находящегося в аренде). Даже если административные органы или суд обяжут владельца привести пристройку в соответствие со строительными и противопожарными нормами (в случае их несоблюдения), расходы будут несопоставимы с убытками от потери дорогостоящего имущества.

Как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Теперь выясним главное: как узаконить пристройку и куда для этого обращаться. Процедура зависит от выбранного способа легализации: административного или судебного порядка.

Легализация в административном порядке

Первый и самый важный этап — подготовка документации. Вот примерный перечень документов, которые придется собрать для узаконивания пристройки.

• Документ, подтверждающий согласие собственников помещений, расположенных в здании. Чтобы узаконить пристройку к первому этажу в МКД, нужно приложить протокол общего собрания жильцов.
• Выписка из ЕГРН на здание и земельный участок.
• Правоустанавливающие документы.
• Проект на строительство/реконструкцию.
• Технический план, который должен сделать кадастровый инженер.
• Заключение экспертов, подтверждающее безопасность пристройки.

Затем необходимо обратиться в комитет/департамент при местной администрации, регулирующий градостроительную деятельность. В Москве такие функции выполняет Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Если работы проводились в допустимых границах, в соответствии с ВРИ и строительными нормативами, у заявителя есть все шансы на успешную легализацию. В случае выявления нарушений владельцу могут дать время на их устранение. В крайних случаях (например, пристрой представляет угрозу для окружающих) принимается решение о сносе.

Узаконивание через суд

Обращаться в суд целесообразно, если в отношении объекта имеются неразрешенные споры или административные органы отказали в легализации. Кроме того, суд будет выяснять, предпринимал ли истец попытки получить разрешение перед возведением постройки. Если владелец даже не пытался что-то делать для узаконивания недвижимости, судья, вероятнее всего, откажет в удовлетворении исковых требований. Поэтому к исковому заявлению нужно приложить переписку с чиновниками, которая поможет подтвердить добросовестность истца.

Сколько стоит узаконить пристройку

Если вы решили узаконить самовольную пристройку к дому, стоит подробнее узнать о предстоящих затратах. Расценки зависят от способа узаконивания (административный или судебный), характеристик объекта, объема предстоящих работ. Вот примерные цены на услуги:

• Разработка проекта реконструкции — от 350 руб./кв. м.
• Сопровождение процедуры согласования и получения разрешений в Госстройнадзоре — от 30 000 руб.
• Сопровождение процедуры кадастрового учета и регистрации в Росреестре — от 15 000 руб.
• Проведение инженерных изысканий на земельном участке с самостроем (при необходимости) — от 30 000 руб. за гектар.

Таким образом, на вопрос, можно ли узаконить пристройку к дому, эксперты дают положительный ответ. 

Команда Help Development занимается легализацией пристроек, надстроек, других объектов самовольного строительства на высоком профессиональном уровне. Мы выполняем работу под ключ, от подготовки необходимой документации до представления ваших интересов в уполномоченных инстанциях и получения новой выписки из ЕГРН. Точную стоимость работ наши специалисты рассчитают на индивидуальной консультации. Обращайтесь, и мы незамедлительно приступим к решению вашей проблемы!