Как продать самовольную постройку

Согласно ст. 222 ГК РФ и Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от декабря 2023, продать самовольную постройку или передать ее по наследству невозможно. Притом решение о сносе может быть принято относительно сооружения, возведенного как угодно давно. Что же делать собственнику, который хочет продать самострой вместе с участком? Ответ — узаконить его в соответствии с Гражданским и Градостроительным кодексами. В этой статье мы разберем, можно ли продать самовольную постройку, как происходит процедура легализации и сколько времени она занимает.

Что такое самострой

Для начала давайте разберемся в терминах, поскольку нередко встречаются ситуации, когда сам собственник не осознает, что его объект обладает признаками самостроя. Итак, самовольно возведенным считается строение:

• Возведенное без разрешения на строительство или не получившее разрешения на ввод в эксплантацию. Если согласования, предписанные законом, не были получены, то постройка считается нелегальной. В Москве за выдачу подобных разрешений отвечает Мосгорстройнадзор.
• Идущее вразрез с целевым назначением земли. Это, например, случаи, когда коммерческие строения возводят на участках сельскохозяйственного назначения и т.д.
• Нарушающее условия договора аренды. Например, если участок или строение арендуются у Департамента городского имущества Москвы, то любая реконструкция или возведение дополнительных объектов должны согласовываться с ДГИ. Если это условие не было выполнено, соответственно, постройка подлежит сносу.
• Реконструированное с изменением площади. Характеристики объекта должны соответствовать документам БТИ и разрешению на строительство. Расхождения делают его самостроем.

Можно ли продать самовольную постройку

К сожалению, продажа самовольно возведенной постройки невозможна по закону. Согласно статье 222 ГК РФ, лицо, которое возвело самострой, не приобретает на него права собственности — соответственно, не может и передать его.

Это одна из причин, почему сделки с недвижимостью желательно проводить с помощью специалистов, способных тщательно изучить документацию на объект. Встречаются ситуации, когда собственник не осознает, что объект обладает признаками самостроя. Причина может быть в том, что он также приобрел неузаконенный объект, либо провел реконструкцию, не осознавая, что она нарушает требования законодательства. В любом случае, проверка объекта на признаки самовольного строительства полезна обеим сторонам сделки купли-продажи. Продавец после анализа документации на недвижимость специалистами будет уверен, что переговоры не сорвутся из-за земельных вопросов. Покупатель, в свою очередь, убедится, что не покупает проблемную недвижимость, способную принести многомиллионные убытки.

Хорошая новость: в большинстве случаев с использованием профессиональной юридической помощи удается легализовать объект, после чего вопрос, можно ли продать самострой, отпадает сам собой. За плечами специалистов Help Development сотни успешных кейсов — общая стоимость сохраненных активов клиентов превышает 5 млрд рублей. Дальше мы с помощью экспертов разберем, как узаконить самовольно возведенный объект.

Как узаконить самострой

Прежде чем продать самовольную постройку, придется оформить право собственности на нее. Существует два пути, как это сделать, — административный и судебный.

Эксперты Help Development рекомендуют, если есть возможность, начинать с административного способа легализации: он занимает меньше времени и обходится дешевле. В Москве для узаконивания самостроя требуется обратиться в Градостроительно-земельную комиссию — ГЗК. Именно эта инстанция принимает решения относительно того, соответствует ли постройка правилам землепользования и застройки, требованиям безопасности и т.д. Положительным итогом рассмотрения заявления ГЗК будет внесение объекта в ЕГРН либо обновление сведений в реестре, а также получение документов от БТИ без красных линий. Как только это случится, можно продать самострой, передать его по наследству и совершить любые другие правовые действия с ним.

Второй вариант узаконивания самостроя — обращение в суд. Этот процесс потребует более тщательной подготовки, в том числе предоставления дополнительных документов. Кроме того, суд принимает во внимание то, насколько собственник был добросовестным — в том числе, какие попытки он предпринимал для сохранения объекта. Предварительное обращение в Градостроительно-земельную комиссию будет играть на руку истцу, поскольку покажет, что он сделал все возможное, чтобы легализовать объект в досудебном порядке.

Нужно отметить, что есть ситуации, когда добиться внесения изменений в ЕГРН или оформления права собственности очень сложно или невозможно. Это происходит, если самострой:

• возведен на земле, на которую у заявителя нет прав;
• нарушает права третьих лиц;
• создает угрозу жизни третьих лиц;
• возведен с нарушением требований градостроительной документации — например, с точки зрения разрешенных видов использования земли или максимально возможной этажности зданий.

Процедура урегулирования перед тем, как продать самострой, в этом случае будет включать большой комплекс предварительных работ. Например, если речь идет о нарушении градостроительных регламентов, то прежде, чем обращаться в ГЗК, необходимо внести изменения в Правила землепользования и застройки для смены вида разрешенного использования земельного участка. Если строение небезопасно, то необходимо предварительно устранить технические несоответствия и получить ЗОС, АГР, Паспорт безопасности и другие документы.

Если у вас остались вопросы, как продать самострой, запишитесь на бесплатную консультацию к экспертам компании Help Development. Мы занимаемся юридической защитой объектов недвижимости в Москве уже более 12 лет и накопили бесценный опыт. Вы можете ознакомиться с нашими кейсами, чтобы убедиться в высокой компетенции экспертов и способности найти выход даже в самых сложных ситуациях.