Как оспорить отказ в изменении ВРИ

С 1 марта 2026 года вступили в силу масштабные изменения в земельном и градостроительном законодательстве, связанные с принятием Федерального закона № 295-ФЗ от 31.07.2025 года. Эти изменения затронули порядок определения, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ).

На практике собственники нередко сталкиваются с отказом в изменении вида разрешенного использования. На каких основаниях он может быть получен, какова процедура его оспаривания и какие изменения законодательства важно учитывать с 1 марта 2026 года? Разберемся в деталях.

Понятие вида разрешенного использования и его правовое значение

ВРИ представляет собой вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено законом.

С 1 марта 2026 года в Земельном кодексе РФ впервые на законодательном уровне закреплено понятие вида разрешенного использования, а также введена новая глава, регулирующая вопросы установления и изменения видов разрешенного использования.

Важно понимать, что разрешенное использование (назначение) зданий и сооружений должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены. Это правило стало обязательным с 1 марта 2026 года и является ключевым условием для законного использования земли.

ВРИ подразделяются на три типа:

1. Основные — выбираются собственником земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, при условии соответствия градостроительному регламенту и категории земель.
2. Условно-разрешенные — требуют проведения публичных слушаний и получения разрешения уполномоченного органа власти.
3. Вспомогательные — допустимы исключительно в дополнение к основному виду разрешенного использования, не могут использоваться самостоятельно, отдельно в ЕГРН не вносятся, а площадь их использования не должна превышать 50% площади земельного участка.

Порядок изменения вида разрешенного использования

В соответствии с законодательством Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются на основании исчерпывающего перечня документов, зависящих от категории земель. В населенных пунктах таким документом является градостроительный регламент правил землепользования и застройки, для земель лесного фонда — лесохозяйственный регламент, для особо охраняемых природных территорий — положение о соответствующей территории.

Для сельскохозяйственных угодий, участков под линейные объекты, в границах особых экономических зон или предназначенных для пользования недрами применяются соответственно решения органов власти субъектов РФ, документация по планировке территории или лицензия на пользование недрами.

Собственники земельных участков вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ. Для внесения изменений в ЕГРН подается заявление в орган регистрации прав. При этом арендаторы государственных или муниципальных участков не могут менять вид разрешенного использования без согласия собственника. В договорах аренды в обязательном порядке указывается вид разрешенного использования. При его отсутствии ВРИ определяется по цели предоставления участка.

Основания для отказа в изменении

Основания для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка можно разделить на следующие категории.

Несоответствие градостроительному регламенту

Если выбранный собственником вид разрешенного использования не предусмотрен градостроительным регламентом, уполномоченный орган отказывает в изменении.

Несоответствие категории земель

Каждый вид разрешенного использования в классификаторе соотнесен с определенными категориями земель. Попытка сменить его на не допустимый повлечет отказ в изменении ВРИ.

Отсутствие необходимых согласований

В некоторых случаях необходимо предварительно провести публичные слушания и получить разрешение уполномоченного органа. Отсутствие этих процедур является основанием для отказа в изменении вида разрешенного использования.

Нарушение порядка выбора для арендаторов

Арендаторы не вправе самостоятельно изменять ВРИ без согласия арендодателя.

Расположение участка в границах зоны планируемого размещения объектов публичного значения

Если земельный участок расположен в границах зоны планируемого возведения объекта публичного значения, собственник может выбирать только тот вид разрешенного использования, который предусматривает размещение такого объекта.

Запрет на изменение вида разрешенного использования садовых и огородных участков

Запрет распространяется на все садовые и огородные земельные участки вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ.

Порядок оспаривания отказа

Чтобы оспорить отказ в изменении вида разрешенного использования, нужно выполнить следующие действия.

Досудебный порядок обжалования

Владельцы недвижимости вправе обжаловать отказ в изменении ВРИ или приостановление Росреестра в апелляционную комиссию при Управлении ведомства. Заявление подается в течение 15 рабочих дней с даты получения уведомления лично, почтой или через портал Госуслуг. Рассматривается заявка за такой же период. Повторное обжалование того же решения не допускается, равно как и обращение в комиссию, если спор уже передан в суд.

Судебный порядок оспаривания

Если досудебный порядок обжалования отказа в изменении ВРИ не дал результата, собственник может обратиться в суд. Споры граждан, не связанные с предпринимательством, рассматривают суды общей юрисдикции, споры юридических лиц и ИП — арбитражные.

Срок исковой давности составляет три месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. В исковом заявлении могут быть заявлены требования: о признании отказа в изменении вида разрешенного использования незаконным, об обязании уполномоченного органа принять решение об изменении ВРИ, об установлении соответствия выбранного ВРИ градостроительному регламенту.

Для оспаривания отказа в изменении ВРИ необходимо собрать следующие документы:

1. Решение об отказе с указанием оснований.
2. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и иные правоустанавливающие документы).
3. Заявление об изменении ВРИ с отметкой о принятии (если подавалось).
4. Выписку из правил землепользования и застройки о территориальной зоне и допустимых видах разрешенного использования.
5. Заключение кадастрового инженера или специалиста (при необходимости).
6. Документы, подтверждающие соблюдение процедуры согласования (для условно-разрешенных ВРИ).
7. Доказательства соблюдения досудебного порядка обжалования (если он является обязательным).

Обращение к профессионалам сэкономит ваше время и силы, а также позволит добиться желаемого результата. Юристы нашей компании помогут оспорить отказ в изменении ВРИ вашего участка на выгодных условиях.