Как объединить два земельных участка под развитие или застройку

В коммерческой недвижимости и девелопменте часто возникает ситуация, когда под один крупный проект необходимо собрать несколько смежных земельных участков. Покупка соседних наделов — это только полдела. Чтобы начать строительство торгового центра, логистического комплекса или жилого квартала, эти участки нужно юридически объединить в один.

Процедура объединения двух земельных участков не такая простая, как может показаться. На практике бизнес часто сталкивается с неожиданными правовыми барьерами: от несовпадения видов разрешенного использования до реестровых ошибок, которые блокируют сделку на месяцы.

Разберем в статье порядок объединения земельных участков, сроки и законодательные требования.

Что такое объединение земельных участков с юридической точки зрения

Объединение земельных участков — это кадастровая процедура, в результате которой из двух или более смежных участков образуется один новый земельный надел. При этом:

• исходные участки прекращают свое существование как объекты недвижимости (их кадастровые номера аннулируются);
• происходит образование нового объекта со своим кадастровым номером, площадью и новыми границами;
• право собственности или аренды на новый участок возникает автоматически как право на все исходные наделы, если они принадлежали одному лицу.

Зачем нужно объединять земельные участки

На практике к объединению нескольких земельных участков прибегают в следующих случаях.

Подготовка к масштабному строительству

Единый земельный участок — обязательное условие для получения одного Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разработки проекта планировки территории. Если на нескольких смежных наделах планируется один торговый центр, без объединения не обойтись: экспертиза и разрешение на строительство выдаются на объект капитального строительства, расположенный на одном участке.

Повышение инвестиционной привлекательности актива

Единый крупный участок ликвиднее, чем набор мелких смежных наделов. При продаже бизнеса или привлечении финансирования инвесторы и банки предпочитают работать с одним объектом недвижимости.

Оптимизация налогов и отчетности

Набор участков — это несколько объектов налогообложения, кадастровых стоимостей, выписок ЕГРН для бухгалтерии. Единый участок упрощает администрирование и позволяет провести новую кадастровую оценку, которая может оказаться выгоднее.

Корректировка конфигурации и площади

Часто при покупке смежных территорий выясняется, что часть земли фактически используется, но юридически не оформлена, или границы проходят неудачно. Объединение находящихся в собственности земельных участков позволяет привести их конфигурацию в соответствие с фактическим землепользованием.

Ключевые требования к объединяемым участкам

Регистрация объединения земельных участков допускается по строгим требованиям законодательства. Все исходные земли должны соответствовать следующим критериям:

Наличие общих границ

Участки должны граничить друг с другом. Между ними не должно быть разрывов в виде земель общего пользования, дорог или чужих наделов. Если они соприкасаются только в одной точке (углами), объединение невозможно — требуется общая граница.

Одна категория

Новый участок может законно образовываться только путем объединения земель одного целевого назначения, например, населенных пунктов или промышленности. Объединить участок сельскохозяйственного назначения с участком населенных пунктов нельзя — сначала нужно перевести один из них в другую категорию.

Один вид разрешенного использования (ВРИ)

Это самое частое препятствие. Если на одном участке разрешено строительство офисов, а на соседнем — только складов, объединить их в один надел с единым ВРИ невозможно. Сначала необходимо привести все участки к единому значению через выбор основного ВРИ из перечня зоны или через процедуру изменения.

Отсутствие пересечений границ и наложений

Границы всех исходных участков должны быть уточнены, поэтому сначала надо заказать проект межевания, если оно не проведено. Если границы хотя бы одного участка не установлены или пересекаются с соседними наделами, Росреестр приостановит учет до устранения нарушений.

Отсутствие запрета на объединение

Если участки находятся в ипотеке, аренде или под арестом, процедура имеет особенности. Например, объединение арендованных участков возможно только с согласия арендодателя и при условии, что все участки арендованы по одному договору или на одинаковых условиях.

Как выполняется объединение

Актуальный земельный кодекс предусматривает следующую процедуру.

Предварительный правовой и кадастровый аудит

Прежде чем начать образовывать новый участок, нужно внимательно проанализировать состояние исходных наделов. У них необходимо проверить категорию земель, ВРИ, наличие обременений. Кроме того, надо убедиться в том, что границы соответствуют фактическому землепользованию. В противном случае стоимость объединения возрастет, ведь из-за имеющихся ошибок работу придется переделывать повторно.

Подготовка межевого плана

Кадастровый инженер проводит геодезическую съемку и формирует межевой план объединения земельных участков в электронном виде. В нем указываются:

• конфигурация и площадь нового образуемого надела;
• сведения о прекращении существования исходных участков;
• согласия собственников, если участки в долевой собственности.

Подача документов в Росреестр

Межевой план подается через МФЦ или в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра. Госпошлина за кадастровый учет при объединении границ земельных участков не взимается.

Кадастровый учет и регистрация права

Росреестр проводит проверку, ее срок составляет до 7 рабочих дней при подаче через МФЦ и до 5 дней при электронной подаче документов. Если замечаний нет, новый участок поставят на кадастровый учет и удалят записи об исходных наделах. Регистрация права собственности на новый участок производится автоматически.

Получение выписки из ЕГРН

По итогам процедуры правообладатель получает выписку из ЕГРН на новый земельный участок с обновленными границами, площадью и кадастровым номером.

Какие могут возникнуть сложности

• Разные ВРИ. Если участки имеют разный ВРИ, объединение невозможно. Надо привести все участки к единому ВРИ через заявление в Росреестр.
• Реестровые ошибки в границах. Если границы участков пересекаются с соседними наделами, Росреестр приостановит учет. Исправление требует нового межевого плана и согласия соседей или решения суда.
• Обременения и аресты. Арест или запрет на регистрационные действия блокируют объединение до их снятия. Ипотека или залог не препятствует, но требует уведомления залогодержателя и оформления закладной на новый надел.
• Разные права на участки. Если один участок в собственности, а другой в аренде, объединение в частную собственность невозможно. Сначала нужно оформить одинаковое право на оба надела.
• Несоответствие предельным параметрам. В градостроительном регламенте Москвы установлены минимальные и максимальные площади участков. Если после объединения площадь превысит допустимый размер, Росреестр откажет в учете. На территории РФ эти параметры различаются.

Объединение — это комплексная юридическая работа, включающая разработку проекта межевания земельных участков и другие задачи. Она требует анализа исходных данных, понимания градостроительных регламентов и умения работать с приостановками Росреестра.

Свяжитесь с нами для проведения экспресс-аудита. Мы оценим возможность объединения, выявим скрытые риски, назовем цену работы и предложим оптимальную стратегию реализации вашего проекта.