Как не купить самострой

Власти Москвы ведут активную борьбу с объектами самовольного строительства: они выявляются камерами внешнего наблюдения, дронами, личными осмотрами районов специалистами и даже искусственным интеллектом. Однако вероятность приобрести проблемный объект и получить вместе с ним ворох проблем все еще существует. В этой статье эксперты Help Development расскажут, как не купить самострой и какие действия можно предпринять, если сделка уже совершена и нужно разбираться с последствиями.

Кто несет ответственность за самострой?

Этот вопрос часто задают нашим экспертам клиенты: действительно ли именно новый собственник несет ответственность за объект с признаками самовольного строительства, даже если возведением или реконструкцией занимался предыдущий?

К сожалению, да. Согласно законодательству РФ, именно физическое или юридическое лицо, которое владеет объектом, несет ответственность за нарушения, коими признаются любые неузаконенные пристройки, перепланировки и т. д. Однако есть и хорошая новость: если удастся доказать, что именно старый владелец перестраивал объект, то новому удастся снизить сумму штрафов.

Какие объекты признаются самостроями

Чтобы понять, как не купить самострой, нужно четко представлять, какие объекты попадают в эту категорию. Нормы прописаны в ч. 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Давайте рассмотрим их с примерами.

Итак, самовольными признаются объекты, если они:

1. Возведены без получения разрешительной документации. Это может быть разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д. Любые неузаконенные перепланировки также попадают под эту категорию: расхождение реальной площади с указанной в документах, красные линии на планах БТИ и т. п.
2. Построены на участке, который не был предоставлен в пользование в установленном законом порядке. Речь идет о случаях самозахвата. Иногда он может быть даже непредумышленным — например, когда между участками не были физически обозначены границы и постройка оказалась частично расположенной на земле другого собственника.
3. Не соответствуют разрешенному виду использования земельного участка и другим градостроительным нормам. Это одна из самых распространенных причин признания объектов самостроями. Например, такая ситуация возникнет, если промышленный объект возведен на землях, предназначенных для сельскохозяйственного использования. Есть и менее очевидные варианты. Так, согласно плану землепользования и застройки, максимальная высота построек ограничена 3 этажами, а предыдущий владелец сделал мансардную надстройку, увеличив этажность до 4. Одним из советов, как не купить самострой, будет внимательно изучать всю доступную документацию на объект, в том числе градостроительную.
4. Возведены с нарушением строительных норм. Такие постройки даже могут нести угрозу жизни и здоровью граждан. Например, пристройка, которая возведена непрофессионалами и не была согласована с контролирующими органами, весьма вероятно, будет признана опасной, и от собственника потребуют ее сноса.

Есть одна важная оговорка: сооружение не признают самостроем, если на момент строительства собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении участка.

Как не купить самострой: инструкция по самостоятельной проверке документов

Самым простым ответом на вопрос, как не купить самострой, будет обратиться к профессионалам. Например, в компании Help Development работают эксперты, специализирующиеся на урегулировании вопросов с объектами самовольного строительства. Они проводят анализ документов из открытых и закрытых источников и убеждаются не только в том, что постройка не имеет признаков самостроя, но и в том, что она соответствует целям собственника и он сможет реализовать инвестиционный проект без градостроительных рисков.

Если вы все же решите проверять объект самостоятельно, вот ключевые моменты, как не купить самострой:

1. Проверьте объект на наличие в 819-ПП и 829-ПП. Это постановления г. Москвы, в которых перечислены выявленные объекты самовольного строительства.
2. Внимательно изучите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Во-первых, нужно убедиться, что назначение здания и земельного участка совпадают. Во-вторых, сверьте площадь, указанную в договоре и в правоустанавливающих документах. Если в реальности объект больше, скорее всего, вы имеете дело с неузаконенной реконструкцией.
3. Изучите документы БТИ. В них также нужно проверить площадь, а еще наличие «красных линий», свидетельствующих о неузаконенных перепланировках.
4. Документы Ростехинвентаризации. Эта организация — федеральное БТИ. Однако доверия к нему значительно меньше, поскольку, как показывает практика, некоторые выданные им документы буквально появлялись на ровном месте.

Если речь идет о покупке дорогостоящего объекта, имеет смысл заказать строительную экспертизу. Это вариант, как не купить самострой, признанный незаконным по причине нарушения строительных норм.

Как поступить, если вы купили самострой

Вы обнаружили, что не получилось избежать проблем и вы все же купили самострой? Как действовать в этой ситуации, чтобы избежать  сноса?

Скажем сразу: во многих ситуациях можно узаконить здание в текущих границах либо устранить несоответствия разрешению на строительство и продолжать использовать его по назначению. Если речь идет о нарушении градостроительных норм, есть вариант внести изменения в ПЗЗ и таким образом привести в соответствие назначение постройки и ВРИ участка.

Эксперты Help Development рекомендуют начать с обращения в Градостроительно- земельную комиссию. Необходимо подготовить пакет документов, который бы доказывал, что строение не представляет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц. Если ГЗК отказала в узаконивании объекта, можно обратиться в суд. Пакет документов будет примерно таким же.

Хотите, чтобы сделка прошла гладко, а с постройкой впоследствии не было проблем? Узнайте, как не купить самострой, у экспертов компании Help Development! Мы в течение многих лет проводим сделки под ключ, скрупулезно изучая всю документацию на здание и участок и убеждаясь, что этот вариант действительно подходит клиенту и не несет градостроительных, правовых и налоговых рисков. Убедитесь в нашем профессионализме, записавшись на бесплатную консультацию!