Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — одна из важнейших характеристик любого участка земли. От этой характеристики напрямую зависит, какие объекты можно строить на земле, какой деятельностью разрешено заниматься. Кадастровая стоимость и ставка налога, который раз в год уплачивают правообладатели, тоже рассчитываются в соответствии с ВРИ. Если же земля используется не по назначению, собственника могут привлечь к административной ответственности (ст.8.8 КоАП РФ). Но в некоторых случаях возможно внесение изменений в установленный регламент. Такая необходимость может возникнуть, например, в процессе строительства жилого комплекса, на территории которого будут располагаться торговые центры и автостоянки. Чтобы у контролирующих органов не возникало претензий, стоит узнать, как изменить вид разрешенного использования земельного участка и какие документы для этого понадобятся.

Классификация видов разрешенного использования

В земельном и градостроительном законодательстве РФ существует около 160 видов возможного использования земли. Все они содержатся в специальном классификаторе — списке, утвержденном Приказом Росреестра № П/0246 от 23.06.2022 г. Каждый ВРИ, указанный в перечне, может относиться к одной из трех категорий. Прежде чем заниматься переводом вида разрешенного использования земельного участка, необходимо ознакомиться с этими категориями.

• Основной ВРИ. Данный вид использования определяет сферу основной деятельности, которую будет осуществлять землепользователь (возведение жилых домов, огородничество и так далее).
• Условно разрешенный ВРИ. Благодаря условно разрешенным видам, владельцы участков могут существенно расширить свои возможности в области использования земли (например, построить не только жилой дом, но и магазин).
• Вспомогательный ВРИ. Данные виды использования земель носят дополнительный характер и помогают увеличить доходность земельного надела. Применение режима вспомогательных ВРИ позволяет использовать, казалось бы, не предназначенную для этого землю под обустройство коммерчески привлекательных объектов: платных парковок, фитнес-клубов, салонов красоты.

 

Вот один из примеров. В одной из промзон Москвы много лет функционирует производственный комплекс. Если у хозяина возникнет желание отдать часть площадей в аренду под склады, он сможет отвести под такую вспомогательную деятельность до 25% площади всего недвижимого имущества, которое находится на участке. Причем оформление вспомогательного ВРИ не требует утомительных согласований, а также изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Ограничения могут быть сделаны только для участков, расположенных в территориальной зоне сохраняемого землепользования с индексом «Ф».

Изучая информацию о том, как изменить вид разрешенного использования здания либо участка земли, стоит сказать несколько слов о самых популярных ВРИ. К таким видам можно отнести ИЖС, садоводство, личное подсобное хозяйство (ЛПХ), позволяющее производить сельхозпродукцию и строить частные дома, а также блокированная жилая застройка, предназначенная для возведения дуплексов и таунхаусов.

Хотя на практике секционные дома нередко стоят и на других участках (к примеру, на землях сельхозназначения). Но в этом случае контролирующие органы могут признать объект самостроем и обязать владельца его снести. Так что лучше выяснить, как поменять вид разрешенного использования, и получить соответствующее разрешение.

Порядок внесения изменений, касающихся ВРИ участков, регламентируется федеральным законодательством, правилами землепользования и градостроительным регламентом, определяющим правовой режим земель. Сведения о ВРИ, которые установлены для конкретного участка, указываются в выписке из ЕГРН.

Исключением являются вспомогательные виды деятельности. В настоящее время закон не обязывает вносить их в текст документа. Еще один важный момент заключается в том, что вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом деятельности, которым занимается землепользователь. Его разрешено применять только в дополнение к условно разрешенным и основным видам.

В каких случаях смена ВРИ земельного участка невозможна

В процессе изучения вопроса, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, нужно разобраться и в том, когда это сделать не получится. Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в нескольких случаях.

1. Изменить ВРИ хочет арендатор земли, которая находится в государственной (либо муниципальной) собственности и была сдана в аренду по результатам торгов.
2. Участок предоставлялся в аренду для занятия конкретными видами деятельности.
3. Нормы градостроительного регламента и ПЗЗ не допускают использование участка в целях, которые интересуют заявителя.
4. Участок был предоставлен без торгов, но с условием производства товаров в рамках госпрограммы импортозамещения.

Поменять вид разрешенного использования земли не получится и в случае, если действие градостроительного регламента не распространяется на территорию, к которой отнесен участок. Также отказ со стороны уполномоченных органов последует, если у заявителя, интересующегося, как изменить ВРИ земельного участка и решившего реализовать свое право на внесение изменений, отсутствуют документы из обязательного списка (либо часть документов устарела). Заменять ВРИ проблематично и в ситуации, когда назначение земли явно противоречит назначению построенным на ней зданиям.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка — порядок действий

Теперь стоит подробно выяснить, как поменять ВРИ земельного участка, какие документы для этого нужны, сколько времени занимает процедура и кто уполномочен менять виды деятельности, указанные в выписке из ЕГРН. Вопросы изменения ВРИ по заявлениям заинтересованных лиц находятся в ведении Росреестра. Однако прежде чем обращаться в этот орган, мы рекомендуем провести предварительную работу.

• Посмотрите, какая деятельность на участке земли разрешена согласно текущему ВРИ. Ознакомиться с данной информацией можно на сайте Роскадастра или Росреестра, а также на Публичной кадастровой карте. Для поиска нужных сведений необходимо указать кадастровый номер объекта недвижимости. После этого останется выбрать интересующий вид деятельности, пролистав классификатор с доступными ВРИ.
• Проверьте участок на наличие законодательных ограничений по его использованию. Для этого придется ознакомиться с ПЗЗ, действующими в регионе местонахождения участка — документом с картами территориального зонирования и градостроительным регламентом.

Кроме того, изучая вопрос, как поменять ВРИ участка, нужно иметь в виду, что землепользователи вправе самостоятельно выбирать только вспомогательные и основные ВРИ наделов, находящихся в частной собственности. Если речь идет об условно разрешенных видах и территориях, использующихся на правах аренды, ВРИ могут изменяться только по решению местных органов власти после проведения публичных слушаний либо общественных обсуждений.

Самые строгие ограничения действуют в зонах с особыми условиями использования территории. На участках, расположенных в пределах таких зон, нередко действует запрет на капитальное строительство. К объектам со строгими ограничениями относятся, например, береговые полосы, природоохранные зоны, санитарно-защитные зоны, принадлежащие промышленным предприятиям, территории, находящиеся в непосредственной близости от магистральных трубопроводов. Не получится построить здание и в водоохранных зонах, вблизи аэродромов, а также рядом с высоковольтными ЛЭП, расстояние до которых должно составлять не менее 20 метров.

Как подать заявление на изменение ВРИ

Если в процессе изучения информации о том, как изменить ВРИ участка, не обнаружено никаких ограничений, можно подавать заявление на смену вида деятельности. Для его подачи есть разные способы: обращение в МФЦ Москвы или другого города России, дистанционное обращение на портале «Госуслуги» или сайте Росреестра, выездной прием документов — услуга, которую оказывают филиалы Федеральной кадастровой палаты.

К заявлению должна быть приложен пакет документов.

• Паспорт или другой документ, способный подтвердить личность владельца участка.

• Кадастровый паспорт участка.

• Правоустанавливающие документы на землю (например, договор купли-продажи или дарения).

• Кадастровый паспорт постройки, возведенной на участке.

• Документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается по доверенности).

• Выписка из правил землепользования и застройки населенного пункта.

Перед тем как изменить ВРИ, иногда приходится оплачивать госпошлину за эту государственную услугу. В частности, внесение платы потребуется, когда речь идет о применении ВРИ с правом на застройку. Уплаченные заявителем средства поступают на счет Министерства имущественных отношений.

На рассмотрение заявления уполномоченному органу отводится 15 рабочих дней. Такой срок устанавливается статьей 34 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. (в редакции от 14.02.2024 г.) «О государственной регистрации недвижимости» По истечении 15-дневного срока заявителю придет уведомление и письмо, подтверждающее внесение изменений (либо решение об отказе).

Дополнительно обращаться в Росреестр не придется. Сведения, касающиеся характеристик земельного участка, будут обновлены автоматически. В случае отказа в письме обычно обозначается причина. Правообладатель может устранить ее и сразу подать документы повторно. Если же заявитель сочтет отказ необоснованным, он имеет право подать жалобу на Госуслугах либо обратиться с иском в суд.

Как установить ВРИ

Некоторым землепользователям наверняка пригодится не только информация о том, как изменить вид разрешенного использования, но и о том, как его установить. Такое изредка случается: в выписке Росреестра ВРИ может быть не указан вообще. Проблема отсутствия ВРИ решается посредством отправки заявления в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Члены комиссии проведут публичные слушания либо общественные обсуждения и примут решение удовлетворить просьбу заявителя или отклонить запрос.

Сведения о том, как поменять ВРИ, могут быть полезны во многих случаях. Так, без изменения вида использования земли обычно не обойтись, если предполагается освоение нового коммерческого направления или масштабирование уже работающего бизнеса. В процессе переоформления иногда возникают трудности, из-за которых оно может затянуться и оказаться достаточно трудоемким. Чтобы решить проблему с нужным результатом и в сжатые сроки, стоит обратиться за помощью к экспертам компании Help Development.

Наша команда с 2013 года специализируется на решении самых сложных вопросов в области градостроительства и земельных правоотношений,  а изменение ВРИ земельного участка в Московской области — одно из наших основных направлений работы. Мы выполним профессиональную оценку вашего земельного участка, определим наиболее перспективные и экономически выгодные варианты использования земли. Если для достижения задач клиента требуется изменить ВРИ, подобрать оптимальное сочетание основного и вспомогательных видов использования, специалисты Help Development окажут в этом всестороннюю поддержку.

Накопленный опыт и глубокие знания всех нюансов, связанных с землепользованием, позволяют нам гарантировать положительный результат. Оставьте заявку на обратный звонок и получите подробную бесплатную консультацию нашего эксперта!