Как изменить вид разрешенного использования нежилого помещения

В процессе эксплуатации недвижимости у владельца может возникнуть необходимость изменения ВРИ здания. Чаще всего эту процедуру инициируют предприниматели, желающие попробовать свои силы в новом виде деятельности (например, открыть на месте бывшего склада автомастерскую). В данном случае придется поменять ВРИ объекта капитального строительства, и градостроительное законодательство (ст.37-39 ГрК РФ) предоставляет правообладателям такую возможность. В сегодняшней статье мы разберемся, как изменить вид разрешенного использования нежилого помещения с минимальными временными и финансовыми затратами.

Как ознакомиться с целевым назначением ОКС

Возможности эксплуатации объекта недвижимости определяются двумя характеристиками: ВРИ земельного участка (ЗУ) и назначением постройки, которая на нем расположена. Чтобы проверить, какими видами деятельности разрешается заниматься на конкретном участке и в конкретном здании, нужно посмотреть выписку из ЕГРН. Электронный вариант этого документа можно заказать на сайте Росреестра или на «Госуслугах».

Услуга стоит 350 руб., выписка, как правило, формируется в день обращения. Интересующие нас данные содержатся в разделе «Виды разрешенного использования».

Устанавливая целевое использование объектов недвижимости, муниципалитеты руководствуются градостроительным регламентом и текущей ситуацией с инфраструктурой в городе. Так, если в населенном пункте недостаточно развита сфера продуктового ритейла, местные власти наверняка разрешат перепрофилировать постройку под продовольственный магазин или супермаркет.

Смена вида разрешенного использования здания в данном случае не вызовет особых сложностей, но есть дополнительные условия.

• Во-первых, ВРИ участка должен допускать строительство таких объектов. Если здание возведено на «неподходящем» участке (к примеру, собственник земли под ЛПХ построил магазин для торговли сельхозпродукцией), оно может быть признано самостроем и снесено за счет владельца.
• Во-вторых, важную роль при принятии решения об изменении вида разрешенного использования помещения играют его технические характеристики: площадь, наличие коммуникаций, объем электрических мощностей, соответствие требованиям пожарной безопасности и т.д.

Как изменить вид разрешенного использования здания: порядок действий

Право инициировать процедуру изменения вида разрешенного использования нежилых помещений предоставлено только собственникам. Если помещение находится в аренде, арендатор должен получить одобрение арендодателя. В Москве менять назначение объекта можно с согласия ДГИ, выступающего главным арендодателем столичной недвижимости.

Алгоритм действий предприятия, ИП или частного лица, которые хотят изменить вид разрешенного использования помещения, во многом зависят от текущего назначения и правового статуса объекта. Когда речь идет о нежилых помещениях, расположенных в МКД, процедура будет состоять из следующих этапов:

• Получение разрешения всех собственников помещения.
• Получение согласия 2/3 собственников других помещений, расположенных в многоквартирном доме (если в процессе перепланировки или реконструкции будет использоваться общедомовое имущество).
• Подготовка проектной документации.
• Подача документов в МосЖилИнспекцию (МЖИ), в компетенции которой находится согласование перепланировки с последующей сменой ВРИ.
• Выполнение необходимых строительных, ремонтных и других работ. Так, для смены ВРИ помещения нередко требуется обустройство отдельного выхода, усиление несущих конструкций и так далее.
• Получение одобрения от МЧС и органов санэпиднадзора.
• Повторное обращение в МЖИ, которая проведет приемку объекта и выдаст соответствующий акт.
• После положительного решения комиссии останется обратиться в БТИ для внесений изменений в техпаспорт, а также в Росреестр, который выдаст актуальную выписку из ЕГРН.

Корректировка ВРИ в помещениях, находящихся в нежилых зданиях, выглядит несколько иначе. Проект перепланировки объекта, который является частной собственностью, может утвердить сам владелец. Согласовывать изменения необходимо только в случае проведения фасадных работ. Для этого нужно подать заявление в МосКомАрхитектуру. Когда работы будут закончены, исполнительный орган примет их и оформит протокол либо акт.

Также бывают случаи, когда собственники меняют назначение и ВРИ технических этажей. Такая процедура требует проведения технической экспертизы. В ходе работы эксперты оценивают возможность переноса оборудования и коммуникаций на другое место, изучают состояние несущих конструкций, выясняют, можно ли возвести стены (если планируется разделение технического этажа на отдельные помещения). По результатам экспертизы Госстройнадзор выдает разрешение на проведение строительных работ, а после их окончания — разрешение на ввод в эксплуатацию.

Нецелевое использование нежилых помещений: возможные последствия

1 сентября 2022 вступили в силу изменения в ГК РФ, регламентирующие право собственности на жилую и нежилую недвижимость. Согласно поправкам, как арендаторы, так и собственники должны использовать свое имущество по назначению. Свою позицию по данному вопросу законодатели обосновали непростой ситуацией в стране.

В частности, был приведен пример с жителями южных регионов страны, использующих гаражи и хозпостройки в качестве хостелов и других объектов размещения туристов, а также мини-фабрик по производству всего, что пользуется спросом. В результате государство, недополучающее доходы за такую деятельность, усилило контроль и ужесточило меры ответственности. Сегодня эксплуатация помещений с нарушением ВРИ может повлечь:

• Штраф в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, на котором построено здание (ст.8.8 КоАП РФ). В некоторых случаях сумма бывает фиксированной и составляет от 1 000 до 30 000 руб. (ст.7.24 КоАП РФ).

• Требование привести объект в исходное состояние.

• Досрочное расторжение договора (если помещение сдается в аренду).

• Принудительный выкуп имущества с выплатой денежных средств собственнику (за вычетом затрат на исполнение решения суда).

Хотите сменить ВРИ нежилого помещения для организации нового бизнеса или с другой целью? Обращайтесь в компанию Help Development! Наши эксперты подготовят корректный пакет документов, получат все необходимые согласования и в сжатые сроки обеспечат результат, нужный клиенту. Оставьте заявку на обратный звонок, и мы незамедлительно приступим к решению вашей проблемы!