Как изменить вид разрешенного использования для строительства коммерческих объектов

Земля — ценный природный ресурс, который используется, в том числе, для коммерческой деятельности. Возможности эксплуатации каждого земельного участка определяются его категорией (земли промышленности, сельхозназначения, населенных пунктов), а также видами разрешенного использования (ВРИ). Но иногда планы у предпринимателей меняются. Например, собственник приобрел участок под ИЖС, а впоследствии решил заняться бизнесом, построив вместо жилого дома мини-отель.

Однако менять целевое назначение земли без согласования с контролирующими органами можно далеко не всегда. Возведение здания на участке, ВРИ которого не допускает подобного строительства, является нарушением закона. В результате объект попадет в список самостроев, а виновника ждут неблагоприятные последствия: штрафы, снос постройки с возложением расходов на владельца, изъятие участка, находящегося в аренде. Таких последствий можно избежать, если своевременно изменить ВРИ для строительства коммерческих объектов.

Что такое ВРИ и для чего он нужен

Вид разрешенного использования — одна из ключевых характеристик земельного участка, от которого зависит многое.

• Способы эксплуатации и освоения территории (садоводство, возделывание виноградников, добыча полезных ископаемых и так далее).
• Возможность возведения построек капитального типа. Это могут быть жилые постройки (дачи, загородные дома, МКД), промышленные сооружения (фабрики, производственные цеха), коммерческие объекты (рестораны, отели, магазины, автомойки). Как промышленные, так и коммерческие объекты используются для извлечения прибыли. Однако к участкам, приспособленным под коммерческую деятельность, предъявляются дополнительные требования: хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, возможность прокладки коммуникаций и дополнительных подъездных путей, наличие ливневой канализации для защиты от подтопления.
• Кадастровая стоимость, величина имущественного налога.

Полный перечень ВРИ, действующих на территории Российской Федерации, приводится в сводной таблице — Классификаторе. Этот документ был утвержден Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г., последние изменения в него вносились 23.06.2022 г. Всего он содержит более 160 ВРИ, часть которых подходит для возведения коммерческих объектов. К примеру, это:

1. Деловое управление (код 4.1).
2. Объекты торговли (код 4.2).
3. Страховая и банковская деятельность (код 4.5).
4. Гостиничное обслуживание (код 4.7).
5. Объекты дорожного сервиса (код 4.9.1)

Установление ВРИ и изменение этой важной характеристики возможны двумя способами. Первый способ: принятие соответствующего решения (постановления) уполномоченным государственным или муниципальным органом. Второй способ является заявительным. Заинтересованное лицо подает заявление и выбирает подходящий вариант из перечня ВРИ, предусмотренных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Изменение ВРИ для строительства коммерческих объектов: порядок действий

Процедура смены ВРИ может отличаться в зависимости от того, к какому типу принадлежит интересующий правообладателя вид использования. Схематично эта процедура выглядит так.

Основные ВРИ

Основной ВРИ определяет сферу основной деятельности, которой будет заниматься собственник либо арендатор. Для его смены необходимо:

• Изучить ПЗЗ, действующими в том регионе, где находится участок. ПЗЗ представляют собой сборник документов, касающихся землепользования: градостроительный регламент, карты территориального зонирования, подробное описание параметров разрешенного строительства и процедуры оформления разрешений, связанных с застройкой.
• Выбрать ВРИ, которые предусмотрены градостроительной документацией и представляют интерес для правообладателя.
• Обратиться в Росреестр с заявлением на смену вида деятельности. Взаимодействие с главным регистрационным органом России возможно несколькими способами. Владелец участка может подать заявление через официальный сайт, МФЦ, портал «Госуслуги». При желании можно приехать в отделение Росреестра лично либо воспользоваться услугой выездного приема документов, которая оказывается во многих крупных городах.
• Внести госпошлину за оказание государственной услуги (когда речь идет о ВРИ с правом на коммерческую застройку).

Стандартный пакет документов, предоставляемых в Росреестр: выписка из ЕГРН на землю, техплан, кадастровый паспорт, правоустанавливающая документация, паспорт заявителя (или доверенность на лицо, представляющее его интересы).

Через 15 рабочих дней правообладатель получит уведомление и письмо с информацией о том, одобрена смена ВРИ или в предоставлении услуги отказано. В случае благоприятного исхода данные обновятся автоматически, заявителю не придется никуда ехать. Заказать обновленную выписку из ЕГРН (электронную или бумажную) можно будет в любое время.

Условно-разрешенные ВРИ

Изменение условно разрешенных ВРИ, расширяющих возможности эксплуатации участка (к примеру, позволяющих построить магазин рядом с жилым домом) невозможно без участия местных органов власти. Получив заявление на корректировку целевого назначения земли, администрация организует проведение публичных слушаний или общественных обсуждений.

Изменения в данном случае, как правило, представляются в виде проекта землепользования, разработанного специализированной организацией. Во время слушаний участники выражают свое мнение относительно потенциальных изменений. Заявитель, в свою очередь, предоставляет доказательства того, что изменения окажут положительное влияние на развитие города и не причинят вреда окружающей среде.

Регламент проведения обсуждений и слушаний подробно описан в ст.28 ГрК РФ, а уставы муниципальных образований могут конкретизировать его пункты.

Вспомогательные ВРИ

В рамках вспомогательного ВРИ, позволяющего увеличить доходность земли, владелец имеет право задействовать до 25% площадей под дополнительные цели. Так, при возведении объектов торговли (код 4.2.) можно дополнительно возвести бытовки, служебные помещения, объекты, предназначенные для заправки и техобслуживания автомобилей.

Процедура смены вспомогательных ВРИ аналогична процедуре, установленной для изменения основных видов эксплуатации земель. А вот их внесения в ЕГРН закон не требует. Корректировка учетных данных производится на усмотрение заявителя.

Смена ВРИ под коммерческие объекты: что еще рекомендуется учесть

Принимая решение о смене ВРИ для возведения построек под коммерческую деятельность, стоит учесть еще несколько особенностей. Так, законодательство РФ в данной части содержит ряд ограничений. Поменять вид использования участка на вариант, более подходящий для реализации бизнес-проекта, не получится в ряде случаев.

1. Государство или муниципалитет выделили землю под конкретные цели либо для производства определенных товаров (например, выпускаемых по программе импортозамещения).
2. Земля досталась арендатору по результатам аукциона. Смена ВРИ в этом случае является нарушением антимонопольного законодательства. Такую правовую позицию поддерживает и ВС РФ, и Федеральная антимонопольная служба.
3. Использование земли в целях, интересующих правообладателя, противоречит ПЗЗ и градостроительному регламенту.

Если участок был передан в аренду без торгов, закон не запрещает менять вид разрешенного использования. Но во многих случаях арендатор должен заключать с арендодателем соглашение, предусматривающее возможность изменения назначения объекта недвижимости. В Москве органом, подписывающим такие соглашения, является Департамент городского имущества. После подписания документа арендатор может пользоваться землей, не опасаясь необоснованных претензий.

Смена ВРИ для коммерческого строительства — процесс, который нередко сопровождается сложностями. Чтобы решить вопрос с минимальными временными затратами и гарантированным результатом, стоит воспользоваться услугами профессионалов.

Эксперты компании Help Development выполняют комплекс работ по изменению ВРИ «под ключ». Мы проведем глубокий аудит ситуации, составим эффективный план действий, реализуем его в сжатые сроки. Сделайте первый шаг к достижению цели — обратитесь за бесплатной профессиональной консультацией!