1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Земля — ценный ресурс, эксплуатация которого находится под строгим контролем государства. Правообладателям, использующим земельные участки (ЗУ) с нарушением целевого назначения, приходится сталкиваться с негативными последствиями. В зависимости от характера и тяжести нарушения это может быть штраф, прекращение прав на ЗУ, изъятие земли (крайняя мера, применяемая в исключительных случаях). Если деятельность землепользователя привела к разрушению почвенного покрова и экологическому ущербу – владелец будет привлечен к гражданско-правовой (имущественной) ответственности. Возможности освоения ЗУ определяет такая эксплуатационная характеристика, как вид разрешенного использования (ВРИ). Прежде чем начинать строить жилой дом или промышленный объект, выращивать сельхозкультуры, добывать полезные ископаемые, необходимо ознакомиться с содержанием текущего ВРИ. Если он не содержит видов деятельности, которыми вы хотите заниматься, придется выбирать один из двух вариантов. Некоторые собственники нарушают правила «на свой страх и риск», но всегда могут найтись недовольные соседи, да и контролирующие органы периодически проводят проверки. Гораздо лучше выбрать второй способ — изменение вида разрешенного использования земельного участка. Эта процедура имеет ряд особенностей, о которых вы узнаете из нашей статьи.

 

Понятие и нюансы изменения ВРИ

Перед тем как перевести ВРИ земельного участка, стоит выяснить, как ВРИ соотносится с категориями земель. В соответствии со ст.7 ЗК РФ, все российские земли классифицируются на семь категорий с определенным целевым назначением.

  • Земли населенных пунктов, располагающиеся в пределах поселений. Предназначаются, преимущественно, для жилой застройки и возведения инфраструктурных объектов.
  • Земли промышленности. Наиболее востребованные земли, на которых обычно строят заводы, фабрики, склады, другие промышленные объекты.
  • Земли сельхозназначения. В основном это угодья с плодородными почвами, исключенные из границ населенных пунктов и предоставляемые для ведения разнообразных видов сельскохозяйственной деятельности.
  • Земли лесного фонда. Этот фонд составляют земли, покрытые лесами, и территории, на которых производится лесовосстановление (просеки, вырубки и т.д.).
  • Земли водного фонда. К водному фонду относятся реки, моря, другие объекты с постоянным либо временным сосредоточением вод.
  • Земли особо охраняемых объектов и территорий. В данную категорию входят земли, представляющие особую ценность с исторической, культурной, научной точки зрения. Государство изъяло их из оборота: любая хозяйственная деятельность на особо охраняемых землях запрещена.
  • Земли запаса. Их эксплуатация допускается исключительно после смены категории согласно ФЗ № 172. Если категория будет изменена, владелец получит право установления и изменения вида разрешенного использования участка земли.

В свою очередь, ВРИ предопределяет способы эксплуатации ЗУ и определяет, какие сооружения можно возводить на ЗУ. К примеру, землями сельхозназначения можно пользоваться по-разному. Одному правообладателю участок нужен для разведения коров, другому — для выращивания пшеницы. Чтобы узнать, не будет ли деятельность противоречить закону, необходимо проверить ВРИ.

У одного ЗУ может быть два и более ВРИ, предусмотренных планом развития территории. В частности, законом не запрещено использовать участок, относящийся к землям поселений, одновременно для ведения ЛПХ и ИЖС. Кроме того, ВРИ не привязан к конкретной категории земель. Так, ВРИ «Садоводство» допустимо устанавливать и для сельхозугодий, и для «шести соток» в черте города.

Полный список ВРИ можно найти в классификаторе, утвержденном приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г. В него периодически вносятся изменения, так что для проверки используйте актуальную версию.

Процедура изменения ВРИ во многом зависит от его вида. Ст.37 ГрК РФ классифицирует все доступные землепользователям ВРИ на несколько видов.

  • Основной. Данным ВРИ определяются основные виды деятельности, доступные правообладателям (например, строительство МКД). «Набор» основных ВРИ, доступных в рамках программы градостроительного развития, можно посмотреть в ПЗЗ — своде документов, утвержденном органами местного самоуправления. Никаких особых действий в этом случае предпринимать не нужно: землепользователь просто выбирает подходящий вариант из предложенных.
  • Вспомогательный. ВРИ данного типа используются дополнительно к основным и условно-разрешенным. В качестве примера стоит привести возведение дачного домика на сельхозучастке. Согласовывать изменение вспомогательного вида разрешенного использования не требуется.
  • Условно-разрешенный. Смена ВРИ, устанавливаемых на определенных условиях, проходит по особой процедуре. Перед тем как поменять ВРИ земельного участка, придется прийти с аргументированным заявлением в администрацию. Чиновники инициируют проведение слушаний, по итогам которых принимается решение. Согласно законодательству, слушания должны пройти в 30-дневный срок после подачи запроса. Если комиссия, рассматривающая заявление вместе с сопроводительной документацией, «дала добро», информация отправляется в Росреестр для корректировки сведений и формирования новой выписки из ЕГРН.

Перед внесением изменений во ВРИ надо учитывать несколько моментов. Эта важная характеристика влияет как на одобренную законом деятельность, так и на рыночную цену, кадастровую стоимость, ставку налога на ЗУ, величину арендной платы. Бывает, что хозяину участка, решившему заменить ВРИ, после окончания процесса приходится платить больше.

 

Где найти действующий ВРИ

Еще один актуальный вопрос — где найти и посмотреть ВРИ, содержащий важную для собственника информацию. Это удастся сделать следующими способами:

  • Запросить выписку из ЕГРН на портале Росреестра. Если земля является вашей собственностью, войдите в свой аккаунт и откройте раздел «Мои объекты». Для арендаторов и остальных заинтересованных лиц предназначена опция «Предоставление сведений». Запросы, как правило, обрабатываются быстро: электронный документ вы получите в день обращения. Бумажную выписку приходится ждать до 4−5 дней.
  • Воспользоваться «Госуслугами». Онлайн-выписка формируется бесплатно за несколько минут. Достаточно ввести кадастровый номер. После оказания услуги в ЛК придет уведомление. Но есть нюанс: если документ заказывают посторонние, персональные данные собственников предоставляются только с их согласия (ФЗ № 266 от 14.07.2022 г.).

Заявителям, которым нужен бумажный документ с печатью, лучше обратиться в МФЦ. Те, кто не нуждается в официальном документе, могут использовать общедоступный сервис «Публичная кадастровая карта». Этот интерактивный инструмент удобен возможностью поиска ЗУ как по кадастровому номеру, так и по точным либо приблизительным координатам.

 

Кто меняет вид разрешенного использования земельного участка

Вопросы корректировки ВРИ участков, принадлежащих государству либо муниципалитету, входят в компетенцию исполнительных органов. Право решать проблемы, связанные с изменением ВРИ, предоставлено и органам местного самоуправления. Как правило, для решения таких проблем создаются департаменты либо отделы архитектуры и регулирования земельных отношений. В Москве соответствующие функции возложены на Москомархитектуру.

Владельцам ЗУ, находящимся в частной собственности, далеко не всегда приходится обращаться за разрешениями. Если в поселке или городе утверждены ПЗЗ, собственнику достаточно определиться с нужными ВРИ и подать в Росреестр заявку о переводе. Для ВРИ вспомогательного типа такой необходимости нет. Правила не обязывают вносить их в базу.

Кто меняет вид разрешенного использования земельного участка

Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка

Несмотря на нюансы смены разных видов ВРИ, стандартный алгоритм действий выглядит так:

  • Сначала придется ознакомиться с ПЗЗ. Если в списке ВРИ, установленных для территории, нет подходящих вариантов, процедура вряд ли увенчается успехом.
  • Если в ПЗЗ предусмотрен подходящий вам ВРИ, смело подавайте в Росреестр заявление о кадастровом учете. К нему должна быть приложена копия паспорта, копии документов, подтверждающих права на ЗУ, и доверенность, если документы подает представитель. При запросе условно-разрешенных ВРИ дополнительно потребуется согласие администрации, но обычно чиновники сами передают его в порядке межведомственного взаимодействия.

Максимальный срок обработки запроса составляет 10 рабочих дней. По истечении этого срока заявитель получит сформированную выписку выбранным способом (по почте либо онлайн).

 

В каких случаях нельзя изменить вид разрешенного использования

Правообладателям, которые думают, как сменить ВРИ земельного участка, надо быть в курсе действующих ограничений. К обстоятельствам, при наличии которых смена ключевой характеристики ЗУ становится невозможной, относится:

  • Отрицательные результаты независимой экологической экспертизы ЗУ (либо ее непроведение, когда она требуется по закону).
  • Особый статус участка (его ценность для государства).
  • Использование участка для производственной деятельности в рамках программы импортозамещения.
  • Несоответствие общей площади ЗУ тем параметрам, которые установлены для нового ВРИ.

Кроме того, федеральное законодательство (п.17 ст.39.8 ЗК РФ) запрещает изменение ВРИ ЗУ, переданных в аренду по итогам аукциона. ВС РФ распространил данный запрет и на изменение ВРИ участка, переданного арендатору без торгов и не предусматривающего возможность строительства, на иной ВРИ, разрешающий строительство.

 

Нужно ли оплачивать смену ВРИ земельного участка

У землевладельцев, интересующихся, можно ли поменять ВРИ земельного участка, возникает еще один вопрос: надо ли за это платить. На сегодняшний день услугу смены ВРИ приходится оплачивать жителям Москвы и Московской области. Размер платы зависит от площади ЗУ, его месторасположения, функционального назначения, доходности.

Порядок внесения обязательного платежа отличается: с москвичей берут предоплату, для жителей Подмосковья действует система постоплаты. Также стоит сказать, что плата за смену вида разрешенного использования земельного участка взимается не всегда. В МО процедура будет платной, если вас интересует ВРИ, разрешающий любые виды жилой застройки (индивидуальную, блокированную, высотную, малоэтажную, среднеэтажную), садоводство и ЛПХ. Что касается столицы — здесь принцип платности землепользования реализуется по полной программе.

Россиянам, проживающим в других регионах, услуга оказывается на бесплатной основе. Однако законодательство регулярно меняется, и специалисты рекомендуют не затягивать со сменой ВРИ.

Необходимость смены ВРИ возникает достаточно часто. Причины бывают разными: желание использовать ЗУ для других целей, присоединить так называемый бесхозный участок, снизить кадастровую стоимость и ставку налога. Чтобы обойти бюрократические препятствия и гарантированно получить необходимый ВРИ, стоит заручиться поддержкой профессионалов. Специалисты компании Help Development досконально знают специфику и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Мы ценим ваше время и выполняем весь комплекс работ, от подготовки документов до получения актуальной выписки. Многолетний опыт взаимодействия с уполномоченными структурами позволяет нам решать самые сложные задачи, обеспечивая нужный клиенту результат. Для получения бесплатной консультации оставьте заявку на обратный звонок! Наши эксперты перезвонят в назначенное вами время, обсудят детали и составят дорожную карту с предложениями по решению проблемы.

Смотреть еще

Как составить исковое заявление о признании строительства незаконным
30.01.2025
Как составить исковое заявление о признании строительства незаконным

Дела о легализации или сносе самостроев составляют немалую часть споров в российской судебной практике. Нормы действующего законодательства (ст.222 ГПК РФ, ст.55.32 ГрК РФ) предоставляют владельцам спорных построек возможность обратиться в суд, чтобы присвоить объекту официальный правовой статус и оформить право […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги