Как изменение ВРИ может повысить стоимость недвижимости

Земля — уникальный природный ресурс, который открывает широкие возможности для ведения предпринимательства. Его прибыльность во многом зависит от вида разрешенного использования ВРИ — не просто формальность, а фактор, определяющий потенциал земельного участка. Он определяет основное назначение участка (например, для жилой застройки, коммерции или сельского хозяйства), допустимые параметры строительства и разрешенные виды деятельности. Правильный выбор ВРИ — залог успешного и прибыльного бизнеса.

Если действующий ВРИ не позволяет реализовать интересующий вас проект, стоит попробовать изменить эту ключевую характеристику в установленном порядке. Успешная смена ВРИ может помочь не только снять ограничения на использование, но и значительно повысить стоимость актива. Эксперты московской компании Help Development рассказывают, как можно получить дополнительную экономическую выгоду от изменения ВРИ.

Влияние смены ВРИ на стоимость недвижимости

Изменение функционального назначения участка напрямую отражается на его инвестиционной привлекательности, востребованности у покупателей и арендаторов, потенциальной доходности. Вот несколько примеров влияния смены ВРИ на рыночную стоимость объекта недвижимости.

• Перевод участка из сельскохозяйственной категории в категорию для жилищного строительства. Земельные участки, на которых можно возводить многоквартирные дома, коттеджные поселки или дома блокированной застройки (таунхаусы), всегда востребованы у девелоперов. Соответственно, рыночная цена земли способна возрасти в несколько раз.
• Получение ВРИ, разрешающего коммерческую застройку. При определенных условиях собственник может изменить ВРИ с жилого или промышленного на коммерческий. ЗУ под строительство развлекательных и бизнес-центров нередко стоят дороже участков, предназначенных для других целей. Экономическая выгода, которую вы получите, с лихвой компенсирует возможные затраты (повышение ставки земельного налога, плата за услугу смены ВРИ в бюджет Москвы или Московской области).
• Выбор «гибких» ВРИ с расширенным функционалом. Типичный пример: участки под размещение объектов торговли (код 4.2 в Классификаторе, который утвержден Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020). В отличие от узкоспециализированных ВРИ, код 4.2 позволяет комбинировать размещение торговых точек с организацией общественного питания и обустройством мест развлечений.

Конечно, перед инициированием процедуры корректировки ВРИ необходимо изучить потребности рынка. Например, если в окрестностях наблюдается дефицит складских помещений или производственно-складских блоков популярного формата Light Industrial — получение ВРИ под строительство складов — повысит спрос на участок.

Также стоит изучить программы стимулирования, разработанные местными властями. Так, в Москве с 2020 года действует программа привлечения мест приложения труда (МПТ), позволяющая минимизировать расходы на смену ВРИ, получить налоговые льготы и повысить интерес к объекту со стороны инвесторов.

Процедура изменения ВРИ: порядок действий

Процедура корректировки ВРИ регламентируется ст.37 Градостроительного кодекса РФ. Чтобы поменять одну из главных ценообразующих характеристик земельного участка, необходимо:

1. Изучить Правила землепользования и застройки. ПЗЗ содержат перечень ВРИ, которые могут применяться в данной территориальной зоне.
2. Выбрать подходящий ВРИ из предложенного перечня.
3. Подать заявление в комиссию по землепользованию. В Москве уполномоченной организацией является Госинспекция по недвижимости (ГИН).

Процесс рассмотрения заявлений занимает до 15 рабочих дней. Если землепользователь запрашивает условно-разрешенный ВРИ, потребуется проведение публичных слушаний или общественных обсуждений. Срок ожидания результатов в этом случае увеличится до 47 дней. В случае одобрения данные автоматически поступят в Росреестр, и собственник сможет обратиться за актуальной выпиской из ЕГРН.

Как избежать отказа в смене ВРИ

На первый взгляд, изменение ВРИ земельного участка не представляет особых сложностей. Однако на практике такие заявки нередко отклоняются. Основная причина — отсутствие продуманной концепции и убедительного обоснования. Для успешного прохождения процедуры необходимо выполнить серьезную работу: изучить градостроительные документы, функциональные возможности участка и законодательные ограничения по его эксплуатации, разработать грамотную концепцию с качественной визуализацией.

Специалисты компании Help Development оказывают квалифицированную помощь в изменении ВРИ в Москве и области. Мы ценим ваше время, поэтому возьмем на себя выполнение всех работ, от подготовки необходимой документации до взаимодействия с ГИН и другими государственными органами. Гарантируем положительное решение или полный возврат средств.

Обращайтесь: наша команда профессионалов поможет полностью раскрыть потенциал земельного участка и превратить его в перспективный девелоперский проект!