Изменение ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает принцип деления земель по целевому назначению и устанавливает правовой режим их использования (пп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ).  Собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с установленным видом разрешенного использования (ВРИ). Важную роль в структуре земельного фонда России играют земли сельскохозяйственного назначения. В случае, если планируемая собственником деятельность не соответствует установленному ВРИ, законодательство допускает возможность его изменения. Настоящая статья посвящена комплексному анализу процедуры изменения ВРИ земельных участков сельскохозяйственного назначения.  

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения: особенности процедуры

К землям сельхозназначения относят территории с плодородными почвами, расположенные за пределами поселений и предназначенные для различных нужд сельского хозяйства. В классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г. (в ред. от 23.06.2022 г.), они обозначены кодами 1.0−1.20.

Перед тем как поменять ВРИ земельного участка сельхозназначения, стоит ознакомиться с тем, чем можно заниматься на участке в рамках ВРИ. Это может быть, например:

• растениеводство (код 1.1) — занятие любой деятельностью по выращиванию сельхозкультур;
• скотоводство (код 1.8) — разведение сельскохозяйственного скота (включая возведение построек, предназначенных для ведения такого бизнеса);
• звероводство (код.1.9) — разведение ценных пушных зверей и заготовка пушнины;
• ведение личного подсобного хозяйства (код 1.16). В пределах данного ВРИ можно возводить строения некапитального типа.

К особой категории земель сельхозназначения относятся сельскохозяйственные угодья. В эту категорию входят пастбища, сенокосы, пашни, участки, на которых растут сады и возделываются виноградники. 

Ввиду особой ценности сельхозугодья находятся под приоритетной охраной государства и подлежат особой охране. На них нельзя строить жилые дома, садовые домики, гаражи, сельскохозяйственные постройки. 

Любой объект, возведенный на особо охраняемой земле, становится самостроем и с большой вероятностью будет снесен. Самостоятельно поменять ВРИ в данном случае тоже не удастся. Сначала придется перевести землю в другую категорию, а это процесс сложный, требующий длительных согласований.

Сведения о том, к какой категории принадлежит объект и какие ВРИ для него установлены, содержатся в выписке из ЕГРН. Также с этими данными можно ознакомиться, воспользовавшись Публичной кадастровой картой Росреестра. 

После этого собственнику или арендатору нужно изучить информацию о том, как изменить ВРИ сельскохозяйственного назначения, и определиться с перспективными направлениями деятельности для выбора нового ВРИ. Они могут быть основными, вспомогательными либо условно-разрешенными.

Основные, вспомогательные и условно-разрешенные ВРИ для земель сельхозназначения

Под основным ВРИ понимается основная сфера деятельности, указанная в классификаторе и документах на участок. Инстанцией, отвечающей за смену основных ВРИ, в настоящее время является Росреестр. Условно-разрешенный вид помогает владельцам расширить свои возможности по использованию объекта недвижимости (к примеру, построить домик на огороде) и устанавливается через администрацию по специальной процедуре. 

Добавление вспомогательных ВРИ обычно не представляет особых сложностей. Данным термином обозначаются любые виды эксплуатации, не противоречащие правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). 

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о видах разрешенного использования, относящихся к категории вспомогательных, в отличие от аналогичной процедуры с основными видами разрешенного использования, не влечет за собой пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, не является основанием для изменения размера налоговых обязательств (налога на имущество, арендной платы) в отношении данного объекта недвижимости. 

Подавать какие-либо документы для установления вспомогательного ВРИ нет необходимости. Правообладатель может просто выбрать нужные варианты, допустимые Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами. Не стоит переживать, что в выписке из ЕГРН отсутствуют данные о вспомогательных ВРИ. Согласно закону, они не нужны, хотя по желанию владельца их можно внести. 

Единственный важный момент касается участков в аренде. Для исключения спорных ситуаций с арендодателем, желательно включить в текст договора пункт, предусматривающий право арендатора выбирать и применять вспомогательные ВРИ без дополнительных согласований. 

Наличие этого пункта обезопасит арендатора от необоснованных претензий и жалоб, а арендодатель будет уверен в том, что недвижимость используется по назначению. В целом, грамотное сочетание основных и вспомогательных ВРИ дает хорошую возможность вести прибыльный бизнес, особенно когда смена основного вида проблематична.

Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения

Теперь выясним, как изменить ВРИ земельного участка сельхозназначения, относящийся к основному типу. Процедура включает основные три этапа.

• Собираем документы. В стандартный пакет документов входит заявление, паспорт (или доверенность, если от имени правообладателя действует представитель), правоустанавливающая документация, выписка из ЕГРН на участок.
• Документы подаются в Росреестр лично либо другими доступными способами (через МФЦ, личный кабинет на сайте Росреестра, портал «Госуслуги»). В случае смены условно-разрешенного ВРИ сотрудники администрации, как правило, сами передают документы в регистрационный орган.
• Владельцы участков в Москве или Московской области производят оплату за услугу, размер которой зависит от кадастровой стоимости и некоторых других факторов.

Через десять рабочих дней обновленная выписка должна быть готова. Остается получить ее и можно начинать заниматься новой деятельностью, не опасаясь претензий со стороны органов власти.

В ряде случаев заявителям отказывают в изменении ВРИ. Например, отказ вероятен, если участок предоставлен в пользование для участия в программе импортозамещения, если правообладатель допустил грубые нарушения в процессе его эксплуатации либо в отношении объекта принято решение о комплексном развитии территории.

Что еще нужно учесть

Изучая вопрос, как поменять ВРИ на землях сельхозназначения, учитывайте еще ряд моментов (выводы сделаны по итогам изучения практики Верховного Суда РФ):

• Собственники вправе менять основные и вспомогательные ВРИ сельхозземель без согласия местной администрации.

• Если земля арендована и договор заключался на торгах, заменить ее ВРИ не получится.

• Закон не разрешает перепрофилировать дачные участки в земли, предназначенные для ИЖС. Такой перевод возможен только в одном случае: если муниципалитет решит присоединить территории, на которой располагается участок, к населенному пункту. 

• Установление условно-разрешенного ВРИ без общественных обсуждений либо публичных слушаний невозможно.

• Вспомогательный ВРИ может устанавливаться исключительно в дополнение к основному.

• Чтобы ВРИ был благополучно изменен на новый, земля должна соответствовать требованиям, предъявляемым к тому виду деятельности, которым хочет заниматься заявитель.

При изменении ВРИ участка у правообладателя могут возникнуть проблемы различного характера. К возможным проблемам относятся, к примеру, ошибки, допущенные при формировании территориальных зон. Иногда участок оказывается одновременно в нескольких зонах, что противоречит требованиям ГрК РФ. Нередко преградой становится отсутствие проведенной процедуры межевания, наличие устаревших данных в Росреестре, препятствующих изменению вида использования, установление ВРИ до введения актуального классификатора.

Эксперты московской компании Help Development успешно решат возникающие вопросы, устранят препятствия и обеспечат получение ВРИ, нужного клиенту. Мы проведем детальный аудит вашей ситуации, позволяющий понять, можно ли поменять ВРИ земельного участка сельхозназначения в данном случае, выработаем наиболее эффективный план и выполним работу  по изменению вида разрешенного использования в Москве и Московской области под ключ. Help Development ценит ваше время! Наши обязательства, ответственность и гарантии фиксируются в договоре, а оплата взимается только за результат.