Изменение ВРИ при разделе или объединении земельных участков

Вид разрешенного использования земельного участка определяется в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для соответствующей территориальной зоны. При разделе или объединении земельных участков образуемые наделы наследуют ВРИ исходных участков, если иное не предусмотрено законодательством.

При разделе на несколько самостоятельных объектов недвижимости каждый образуемый участок сохраняет ВРИ исходного надела. Данное правило закреплено в пункте 11 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ и является императивной нормой.

Как проводится раздел

1. Подготовка межевого плана. Кадастровый инженер подготавливает документы, в которых содержатся сведения об образуемых участках, их границах, площади и других характеристиках. В межевом плане указывается вид разрешенного использования при разделе, который будет присвоен образуемым наделам.
2. Государственный кадастровый учет. После подготовки межевого плана собственник обращается в Росреестр для проведения кадастрового учета и регистрации прав на образуемые участки.
3. Проверка соответствия. Регистратор осуществляет проверку соответствия заявленного ВРИ территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки.

Изменение вида разрешенного использования при разделе возможно исключительно в случае, если новый ВРИ предусмотрен градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны в качестве основного или условного.

Если желаемый вид разрешенного использования при разделе участка не соответствует установленному территориальному зонированию, проведение процедуры с одновременным изменением ВРИ невозможно. В таких случаях требуется предварительное изменение границ территориальных зон или получение разрешения на условно разрешенный вид использования через процедуру публичных слушаний.

Наиболее сложные ситуации возникают при работе с землями сельскохозяйственного назначения, расположенными вне границ населенных пунктов. Собственники таких участков нередко планируют раздел земельного участка с изменением разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или дачного строительства. В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Градостроительным кодексом РФ, сделать это невозможно без предварительного изменения категории земель.

Как проводится объединение

Процедура слияния предполагает образование единого надела из нескольких исходных объектов. При этом возникает вопрос определения вида разрешенного использования земельного участка при объединении.

В результате процедуры новый надел может иметь только один вид разрешенного использования. Его выбор осуществляется из числа видов использования, разрешенных в соответствующей территориальной зоне согласно Правилам землепользования и застройки.

• Объединение при наличии общего ВРИ

Если все объединяемые участки находятся в одной территориальной зоне или имеются пересекающиеся перечни разрешенных видов использования, собственник вправе выбрать любой вариант из числа общих для всех зон.

Выбранный ВРИ должен быть указан в межевом плане на объединение. Регистратор Росреестра осуществляет проверку соответствия заявленного разрешенного использования территориальному зонированию. Если он разрешен во всех зонах, где расположены исходные наделы, кадастровый учет проводится без замечаний.

В случае, когда один из ВРИ является основным, а другой — условно разрешенным или вспомогательным, собственник вправе выбрать основной для образуемого участка, если он разрешен во всех соответствующих зонах.

• Объединение при отсутствии общего ВРИ

Если исходные участки расположены в территориальных зонах с непересекающимися перечнями разрешенных видов использования, объединение с одновременным изменением ВРИ невозможно.

Если все же нужно выполнить объединение участков с разными ВРИ, есть только один вариант — предварительное изменение градостроительного регламента. Для этого собственник инициирует процедуру внесения изменений в Правила землепользования и застройки, чтобы установить единое территориальное зонирование для всех объединяемых участков. Процедура включает подготовку проекта, проведение публичных слушаний и утверждение изменений главой местной администрации.

Практические примеры

Ситуация 1: объединение с общим ВРИ. Собственник имеет два смежных участка: один с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство», у другого — «ведение огородничества». Оба участка расположены в территориальной зоне жилой застройки. Градостроительный регламент допускает оба указанных вида использования в качестве основных. При объединении собственник вправе выбрать ВРИ для образуемого участка.

Ситуация 2: объединение с разными ВРИ. Собственник имеет два смежных участка: один расположен в зоне жилой застройки с ВРИ «ИЖС», другой — в зоне сельскохозяйственного производства с ВРИ «сельскохозяйственное производство». Градостроительные регламенты этих зон не имеют общих разрешенных видов использования. Объединение участков с присвоением ВРИ «ИЖС» невозможно без предварительного изменения границ территориальных зон. Собственнику необходимо либо инициировать процедуру изменения ПЗЗ, либо отказаться от объединения.

Ситуация 3: объединение с выбором из пересекающихся ВРИ. Собственник имеет два участка в разных территориальных зонах. Обе зоны допускают ВРИ «ИЖС» в качестве основного вида использования. При объединении собственник вправе выбрать его для образуемого надела, так как этот вид использования разрешен в обеих зонах.

Если вы хотите изменить вид разрешенного использования земельного участка при разделе или объединении, обратитесь к нам! Специалисты проведут аудит и определят, возможно ли изменение, чтобы вы не тратили время и деньги. Поручите профессионалам подготовку документов и проведение процедуры — мы выполним изменение назначения в соответствии с законом и на выгодных условиях.