Изменение ВРИ для строительства гостиницы

С развитием внутреннего туризма в России многие владельцы земельных участков начали задумываться об организации гостиничного бизнеса. Прежде чем приступать к реализации подобного проекта, необходимо проверить, допускает ли действующий ВРИ возможность возведения гостиницы, мини-отеля или другого объекта временного размещения туристов. При отсутствии такой возможности стоит попробовать изменить вид разрешенного использования участка. Специалисты компании Help Development рассказывают об особенностях изменения ВРИ для строительства гостиниц и процедуре приведения ВРИ в соответствие с целями предпринимательской деятельности.

Какие ВРИ подходят под возведение гостиниц

Иногда будущие отельеры идут на риск: недорого приобретают или арендуют участки с неподходящим назначением. В качестве примера можно привести сельхозтерритории. В большинстве регионов они наиболее доступны по цене. Однако на сельскохозяйственном участке можно возвести в лучшем случае гостевой дом для агротуризма, который нельзя назвать полноценной гостиницей. 

Строгие ограничения действуют и на землях ИЖС, к которым нередко присматриваются девелоперы. Земельный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ четко устанавливают запрет на использование индивидуальных жилых домов в качестве гостиниц. Нарушения правил землепользования, выявленные при проверке контролирующими органами, могут повлечь штрафы, снос самовольной постройки, изъятие ЗУ, который находится в аренде.

Во избежание негативных последствий рекомендуется выбирать ВРИ, которые разрешают строительство и беспрепятственную эксплуатацию объектов коммерческого размещения гостей. Прежде всего, к ним относится ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4.7 Классификатора, утвержденного Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020). Такие участки обычно располагаются на землях населенных пунктов — самой дорогостоящей и удобной категории земель под строительство отелей.

Другие варианты, которые могут подойти для застройки:

• ВРИ «Объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1.2). Даже если участок с данным ВРИ относится к категории «Земли промышленности», на нем можно открыть придорожную гостиницу или мотель с учетом ограничений по площади и этажности согласно ст.38 ГрК РФ.
• ВРИ «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Предполагает размещение пансионатов, гостиниц, домов отдыха, не оказывающих лечебные услуги. Участки с ВРИ 5.2.1 могут находиться как в пределах населенных пунктов, так и на землях лесного фонда. Во втором случае возможность возведения гостиницы будет зависеть от проекта освоения лесов.
• ВРИ «Отдых/рекреация» (код 5.0). На землях рекреационного назначения обычно разрешают строить глэмпинг-отели и другие объекты, предполагающие минимальное вмешательство в природный ландшафт.

Выбирая новый ВРИ, учитывайте, что эта характеристика влияет на кадастровую стоимость, ставку налога, величину арендной платы, потенциальную доходность участка. Чтобы принять экономически целесообразное решение, обратитесь за консультацией к специалистам Help Development. 

Изменение ВРИ для строительства гостиницы: порядок действий

Российское законодательство разрешает изменять основные и вспомогательные ВРИ без согласований с чиновниками. Если подходящий для вас вариант предусмотрен Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), можно самостоятельно подать документы в Росреестр (лично, через МФЦ, на портале mos.ru). Стандартный список документов выглядит так:

• Заявление по установленной форме.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы (договор аренды, постановление местного органа власти).
• Кадастровый паспорт/выписка из кадастрового реестра.
• Разрешение залогодержателя (если ЗУ находится в залоге).

Если выбранный ВРИ относится к условно-разрешенным видам, нужно обращаться в орган местного самоуправления. Муниципалитет организует проведение публичных слушаний либо общественных обсуждений. Заявителю придется убедить участников в целесообразности изменений: визуализировать проект, подготовить презентацию. Сроки рассмотрения в данном случае увеличатся со стандартных 15 дней до полутора−двух месяцев. После получения одобрения необходимо заказывать новую выписку из ЕГРН в Росреестре.

В случае отсутствия нужного ВРИ в Правилах землепользования и застройки можно инициировать процедуру их корректировки. Процесс рассмотрения занимает от 6 до 8 месяцев. Такой длительный срок связан с необходимостью прохождения дополнительных согласований и экспертиз. Специалисты компании Help Development имеют многолетний опыт решения подобных вопросов и практически всегда добиваются успеха.

Смена ВРИ под строительство гостиницы: что еще нужно учесть

Принимая решение о смене ВРИ для строительства гостиницы, нужно учесть и другие важные моменты:

1. Изменить ВРИ на целевое назначение, пригодное для возведения отеля, может только собственник. Если земля находится в аренде, такая возможность должна быть предусмотрена договором или допсоглашением к договору. Например, строительство на участке, который принадлежит столичным властям, должно быть согласовано с ДГИ. Изменение ВРИ участков, переданных в аренду по итогам аукциона, невозможно (п.17 ст.39.8 ЗК РФ).
2. Следует проверить соответствие площади участка и проектной мощности будущей гостиницы. Согласно СП 42.13330.2016, для организации одного места размещения в отеле на 100−500 номеров требуется не менее 30 кв.м. Также необходимо учитывать требования к участкам, установленные в Своде правил 257.1325800.2020.

Команда Help Development оказывает всестороннюю поддержку девелоперских проектов по строительству гостиничной недвижимости. Мы выполняем полный комплекс услуг, от аудита земельного участка до изменения и актуализации ВРИ.  Обращайтесь, и ваш проект будет реализован в сжатые сроки!