Изменение ВРИ арендованного земельного участка

Оформляя земельный участок в аренду, арендатор, как правило, имеет конкретный план действий по его эксплуатации. Однако со временем планы могут поменяться, и возникает необходимость в изменении ВРИ арендованного земельного участка. К примеру, если правообладатель решил построить жилой дом на земле, предназначенной для огородничества? сначала придется сменить ВРИ, обратившись в Росреестр либо (в зависимости от ситуации) в местную администрацию. Процедура изменения ВРИ участка в аренде имеет свои тонкости, о которых стоит узнать подробнее.

Изменение ВРИ арендатором: условия и особенности

Прежде всего, нужно сказать, что деятельность арендатора как по использованию земельного надела, так и по изменению вида его использования ограничена условиями договора аренды. В тех случаях, когда договор допускает смену ВРИ, арендатор вправе изменить одну из ключевых характеристик участка в установленном законом порядке. Причем речь идет не о заключении допсоглашения к договору аренды. Для получения права на занятие новым видом деятельности по землепользованию необходимо обратиться в уполномоченные органы.

Чтобы процедура изменения ВРИ арендованного земельного участка завершилась успешно, должны быть соблюдены три условия:

• Вид использования участка земли, на установление которого претендует арендатор, должен быть предусмотрен в ПЗЗ (Правилах землепользования и застройки), а также в генеральном плане развития территории. Ознакомиться с этими документами можно, обратившись в отдел архитектуры и градостроительства при местной администрации. Сотрудники отдела архитектуры выдадут информационную справку с необходимыми данными.
• Назначение участка должно меняться не только документально, но и фактически. Доказательством изменения фактического использования может быть, например, нахождение на участке какого-либо капитального строения, размещение которого не предусматривается действующим ВРИ.
• Должна быть соблюдена законодательная процедура предоставления земли. Так, изменение ВРИ арендатором не представляется возможным, если участок был оформлен в аренду без проведения торгов, а запрашиваемый ВРИ требует их проведения. В качестве примера можно привести ситуацию, когда арендатор получает землю под ИЖС, а потом принимает решение строить на ней многоквартирные дома. Во втором случае должен проводиться аукцион, а значит, в изменении ВРИ участка в аренде будет отказано.

Следующий ключевой аспект заключается в том, что права аренды на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и сдаваемые по итогам аукциона, не могут быть изменены.

Это нововведение появилось в российском земельном законодательстве в марте 2015 года. До этого момента арендаторы (в частности, застройщики) нередко пользовались возможностью получить участок с другим целевым назначением на привлекательных условиях, рассчитывая впоследствии изменить ВРИ и начать строительство либо использовать землю в иных целях.

После внесения изменений в Земельный кодекс РФ (ФЗ № 171 от 23.06.2014 г.) смена ВРИ арендатором, получившим надел по результатам торгов, не допускается (п.17 ст.39 ЗК РФ). Такое правило было введено для предотвращения злоупотреблений со стороны чиновников, а также соблюдения принципа добросовестной конкуренции. Теперь арендатор не может изменить условия договора, ссылаясь на свое право выбора ВРИ в соответствии с п.3 ст.85 ЗК РФ. Просить об изменении ВРИ арендодателя он также не может.

Арендодатель, в свою очередь, не имеет права пойти на уступки. Любой суд признает такое соглашение недействительным согласно статье 168 ГК РФ. Распространенной практикой в подобных случаях является и принятие мер прокурорского реагирования по отношению к нарушителям.

Поэтому единственное, что остается арендодателю — сразу предусмотреть в договоре несколько ВРИ в соответствии с градостроительным регламентом. Также арендаторам стоит знать, что сменить ВРИ участка, который был предоставлен для конкретной цели, не получатся. Это касается, например, случаев предоставления земли для геологоразведочных работ.

Процедура изменения ВРИ арендованного земельного участка

В случае отсутствия юридических ограничений, изменение предназначения земельного участка арендатором не должно вызывать значительных трудностей. Однако процедура внесения таких изменений будет зависеть от того, кто владеет данными земельными участками. Если это частное лицо или коммерческая организация, арендатор может самостоятельно подать документы в Росреестр (лично или через МФЦ).

Для государственных и муниципальных земель предусмотрен несколько иной порядок. Так, в Москве изменение ВРИ придется согласовать с Департаментом городского имущества, осуществляющим мониторинг использования земель. Услуга оказывается в течение 15 рабочих дней, для ее получения нужно предоставить пакет документов.

• Запрос на получение услуги.

• Выписка из ЕГРН, в которой указаны основные характеристики участка и зарегистрированные права на него.

• Нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право заявителя на участок. Они предоставляются в случаях, если в ЕГРН отсутствует информация о правах на участок, а также если на участке, назначение которого необходимо изменить, расположены многоквартирные жилые дома.

• Документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается по доверенности).

• Разрешение залогодержателя (если земля находится в залоге).

Отказ в изменении ВРИ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде (если заявитель — юридическое лицо).

Арендаторы участков, расположенных в Москве и Московской области, нередко сталкиваются с необходимостью смены ВРИ. Эксперты Help Development выполняют процедуру изменения вида разрешенного использования участков под ключ в сжатые сроки. Многолетний опыт и налаженные связи в профильных ведомствах позволяют нам успешно преодолевать бюрократические преграды и помогать клиентам выполнять бизнес-задачи.

Для начала сотрудничества оставьте заявку на обратный звонок на сайте. После получения заявки наш менеджер незамедлительно свяжется с вами для уточнения деталей и обсуждения вариантов решения вопроса. Help Development работает даже с отказными объектами и доводит до результата дела любой сложности. Вы можете убедиться в этом, ознакомившись с отзывами о нашей компании.