Ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство

Согласно статистике, в Москве ежегодно появляется более 600 объектов капитального строительства. Выдача разрешений на их ввод в эксплуатацию находится в компетенции Мосгосстройнадзора — исполнительного органа, который осуществляет контроль за застройщиками и при необходимости защищающего права дольщиков. Но иногда как у застройщиков, так и у собственников земли возникает вопрос: возможен ли ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство. Ответ на этот вопрос во многом зависит от того, нужно ли заранее согласовывать возведение объекта согласно российскому законодательству. Ситуацию комментируют эксперты компании Help Development.

В каких случаях не нужно получать разрешение на строительство

Перечень объектов жилой и коммерческой недвижимости, не требующей предварительного согласования, устанавливает статья 51 (часть 17) Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Согласно данной правовой норме, получение разрешения на возведение постройки в ряде случаев не требуется.

• Если строится (либо реконструируется) жилой дом или другой объект индивидуального жилищного строительства на участке под ИЖС. Исключением здесь является только недвижимость, для возведения которой привлекаются средства дольщиков.
• Если участок предназначен для огородничества или садоводства. На таких участках разрешено без согласования строить садовые дома, сараи, бани — практически любые сооружения, которые не будут использоваться для коммерции.
• Если на земле возводится гараж, мастерская либо другая техническая постройка, не предназначенная для предпринимательских целей.
• Если объект является нестационарным, то есть не имеет фундамента и может быть перенесен без повреждений (к примеру, ларьки, палатки, вагончики для рабочих).
• Если изменения, которые вносятся в объект, незначительны (то есть не меняют его существенные характеристики) или в построенном здании проводится капитальный ремонт.

В иных случаях придется обращаться в Комитет строительного надзора (Мосгосстройнадзор) с пакетом документов, включающим выписку из ЕГРН на участок, кадастровую выписку, проект будущего дома, ситуационный план.

Если здание строится для ведения бизнеса — разрешение нужно почти всегда (кроме временных объектов), ведь исполнительные органы должны убедиться в том, что сооружение безопасно для людей и у застройщика хватит денег закончить стройку.

Если застройщик не прошел эту необходимую процедуру и не согласовал возведение постройки — ввод в эксплуатацию без разрешения на строительства будет невозможен. Соответственно, объект попадет в «черный список» самостроев, что чревато проблемами — штрафами, размер которых начинается от 2 тысяч и достигает миллиона рублей, сносом постройки за счет владельца.

Как осуществить ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство, если такое разрешение необходимо по закону

Так как ввод в эксплуатацию без разрешения на строительство не осуществляется, вопросы с легализацией и оформлением права собственности на объект в Москве приходится решать через Градостроительно-земельную комиссию (в административном порядке) либо через суд.

Первый вариант целесообразно выбирать, если права застройщика не оспаривают третьи лица (например, соседи), а здание было возведено без серьезных нарушений СНиПов, региональных нормативов, санитарных и противопожарных норм. Узаконивания постройки происходит по определенному алгоритму.

• Заявление с приложением имеющейся документации на земельный участок с самостроем предоставляется в Госинспекцию по недвижимости.

• ГЗК создает рабочую группу, которая изучает детали дела, собирает доказательства и решает, возможно ли сохранить объект в существующем виде.

• По результатам рассмотрения составляется итоговое заключение и устанавливается размер компенсационного штрафа, который нарушитель должен будет уплатить в бюджет Москвы.

• Если комиссия приняла положительное решение — заявитель получает выписку из протокола. Этот документ является основанием для ввода в эксплуатацию без разрешения на строительство и оформления права собственности на недвижимость в Росреестре в соответствии со ст.55 ГрК РФ.

Само по себе отсутствие разрешения на возведение здания не означает, что объект должен быть снесен. Если постройка соответствует законодательным нормам и не представляет угрозы, она вполне может быть узаконена в досудебном порядке. Если нарушения не критичны и устранимы, владельца могут обязать их устранить, после чего недвижимое имущество удастся сохранить.

Владельцы построек, которые не добились успеха в административном порядке, могут обратиться за защитой своих прав в суд. Также право подачи иска имеют застройщики, которые оформляли разрешительную документацию, но столкнулись с трудностями, когда начали вводить сооружение в эксплуатацию.

В процессе разбирательства судья учитывает не только характеристики объекта, которые устанавливаются в ходе строительной экспертизы, но и добросовестность истца (в частности, какие меры он предпринимал для получения разрешения на застройку). Ведь, согласно разъяснениям ВС РФ, судебная защита прав владельцев спорных объектов не должна подменять административный порядок оформления разрешений, который обязателен для всех.

Чтобы максимально увеличить шансы и выиграть дело в суде, стоит заручиться поддержкой экспертов по легализации объектов самовольного строительства. Специалисты компании Help Development обладают большим опытом и глубокими знаниями в вопросах, касающихся узаконивания самостроев.

Мы поддерживаем клиента на всех этапах и почти всегда добиваемся положительного результата, а в редких случаях его отсутствия заказчику возвращаются деньги. И если самостоятельно добиться ввода в эксплуатацию без разрешения на строительство (особенно с учетом регулярно меняющегося законодательства и противоречивой судебной практики) очень сложно, с нашей помощью эта проблема разрешима!