Строительство без разрешения на строительство

Перед началом строительных работ требуется получить разрешение на строительство. Это утвержденный Минстроем РФ документ, подтверждающий, что проектная документация соответствует градостроительным нормам и назначению территории. Чем грозит строительство объекта недвижимости без разрешения на строительство и как узаконить здание, которое построили с нарушениями — в нашем материале.

Что признается самостроем

Основной закон о самострое — ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объектом самовольного строительства признается недвижимость, возведение которой прошло без соответствующих согласований на стройку и с нарушениями регламентов. Среди них:

• отсутствие лицензии на строительство;
• несоответствие назначения здания ВРИ земли;
• нарушения строительных норм;
• отсутствие законных прав у застройщика на землю;
• реконструкция без разрешения.

Юридически самовольная постройка без разрешения на строительство не относится к объекту гражданских прав. Это значит, что на сооружение нельзя оформить право собственности и распоряжаться по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду на законных основаниях и т.д.).

Ответственность за строительство без разрешения на строительство

Самовольную постройку нельзя поставить на учет, а значит, заключать с ней любые нуждающиеся в регистрации сделки — от аренды до залога. Строительство дома или любого другого объекта без разрешения на строительство является административным правонарушением.

Риски строительства без разрешения:

• Штрафные санкции.

Даже если у собственника получится легализовать здание, которое строится с нарушениями, ему придется заплатить штраф в соответствии с КоАП — до 50 тыс. рублей для ИП и до 1 млн рублей для юрлиц. При обнаружении факта нецелевого использования земли штраф вырастет на сумму до 200 тыс. руб. Не стоит забывать о санкциях за неуплаченный налог.

• Приостановка деятельности.

Муниципальные власти могут приостановить на срок до 90 дней эксплуатацию здания, которое строили без разрешения. Если деятельность компании сосредоточена полностью в этом объекте капитального строительства (магазин, промышленный объект), то фактически это означает приостановку деятельности организации.

• Снос самостроя. 

Требование о сносе может быть предъявлено в случае, если у компании отсутствует право собственности на участок либо она возвела здание, которое не соответствует категории земли. Кроме того, снести дом потребуют в случаях, если нарушаются права третьих лиц или выявлена опасность для жизни и здоровья граждан.

Собственник обязан снести объект в течение полугода-года, и сделать это за свой счет. Административной ответственности в виде штрафов, размеры которых мы рассмотрели ранее, при этом также не избежать. При отказе от выполнения требований о ликвидации самовольную постройку без согласия собственника снесут муниципальные службы, выставив счет за свою работу.

•  Изъятие участка

Суд может вынести решение об изъятии участка, но в Москве редко встречаются такие случаи. Как правило, принудительное изъятие возможно в том случае, если владелец отказывается сносить самострой, который наносит вред окружающей среде. Изъятие участка — это крайняя мера.

Отметим, что если ранее администрация выносила предписания на снос практически без разбирательств, то сейчас контролирующие органы в большинстве случае добиваются приведения здания в соответствие с нормативами. После этого постройка может регистрироваться в административном порядке.

Как легализовать самострой

Что делать для сохранения постройки без разрешения на строительство? Главным условием для законного оформления дома является приведение его в соответствие с нормами.

Порядок легализации прописан в Гражданском кодексе (222 статья). Собственник может пойти по одному из двух путей — обращение в Градостроительно-земельную комиссию (административный способ) или в суд (судебный).

Юристы рекомендуют сначала решать вопрос административным способом, и только потом судебным. С такой последовательностью у собственника больше шансов на получение положительного решения, если оформиться через ГЗК не получится.

Разберем подробнее каждый из этих способов.

Градостроительно-земельная комиссия

Для регистрации объекта строительства без разрешения на строительство через ГЗК заявитель должен собрать пакет документов, которые подтверждают безопасность сооружения, отсутствие нарушения прав третьих лиц и вреда окружающей среде.

В своем обращении собственник должен попросить административный орган сохранить в текущих границах незаконную постройку и указать, что все выставленные штрафы будут оплачены.

После подачи заявления созывается рабочая, которая проводит совместные заседания с ДГИ и прочими профильными органами по вопросу сохранения здания. Далее обсуждение выносится на заседание Градостроительно-земельной комиссии. Если никаких разногласий не выявлено, выносится решение о возможности сохранения объекта. Только после этого возможна выдача заявителю документов на здание. Как видим, это не быстрая процедура, которая занимает несколько месяцев.

Обращение в суд

Процедура признания объекта строительства легальным через судебный орган занимает еще больше времени — минимум 6 месяцев. Собственник должен предоставить проект, акты от МЧС, Роспотребнадзора, заключение о состоянии постройки и ряд других документов.

Иск подается в районный суд, а если стоимость объекта не более 50 тыс. руб. — в суд по месту расположения самостроя.

Шансы на вынесение положительного решения увеличиваются в разы, если собственник сможет доказать, что уже была попытка узаконить объект административным путем. Изменение ВРИ участка, обращение в ГЗК — веские доводы для суда.

Оказавшись в ситуации, когда нужно узаконить самовольную постройку, не стоит пренебрегать помощью экспертов. Дела о регистрации права собственности на самострой в Москве нельзя назвать простыми. Это тот случай, когда необходима разработка плана действий при тщательном правовом анализе. Компания «Хэлп Девелопмент» занимается легализацией самостроев в Москве с 2011 года и защитила от сноса сотни коммерческих объектов. Наши сотрудники — работники госорганов, которые знают, как работает ГЗК и другие инстанции изнутри, и поэтому предлагают эффективные методы взаимодействия с ними. Результат — узаконивание объектов самовольного строительства в текущих границах, даже если они были возведены без оформления разрешительной документации.

Запишитесь на бесплатную консультацию с экспертами «Хэлп Девелопмент», чтобы узнать, как мы можем помочь в вашей ситуации!