Самовольная постройка на арендованном земельном участке

В практике судов достаточно часто встречаются дела с требованием признания права собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке. Связано это с тем, что госорганы не принимают в эксплуатацию построенный объект, ссылаясь на п. 3 ст. 222 ГК РФ, где говорится, что право собственности на строение может получить только собственник земли под ним.

Позиция судов в отношении самостроев на арендованной земле

Часть судов считает, что отсутствие у застройщика вещных прав на участок — это очевидный повод отказать ему в узаконивании объекта. Если существование постройки не ущемляет прав третьих лиц и не представляет угрозы, право собственности на нее закрепляется за собственником земли, который должен возместить застройщику материальные убытки (размер определяется судом).

Прочие суды считают, что признание права собственности на самовольную постройку возможно, если участок был взят в аренду именно под строительство данного объекта. При этом последний возведен с соблюдением ГЗК, строительных норм и не угрожает жизни и здоровью окружающих.

Существует мнение, что сдача земли в аренду влечет утрату ее владения арендодателем. Например, рассматривая дела о сносе самостроя на земельном участке, который принадлежал городу Москве и был отдан в аренду, суды решали их в пользу застройщика.

Они исходили именно из того, что на основании договора аренды возведение самовольной постройки на спорном земельном участке не ущемляло прав арендодателя (ст. 304 ГК РФ), так как он фактически в данное время им не владел.

Однако в Волго-Вятском, Северо-Кавказском и кое-где в Центральном округах суды считают, что, если самовольная постройка возведена на арендованном земельном участке, которым распоряжаются местные органы самоуправления, он не выбывает из их владения на время аренды. В этом случае снос самостроя будет рассматриваться как требование устранить ущемление прав арендодателя, поэтому положительное решение в пользу застройщика маловероятно.

Правовые основания решения судьбы самостроя на арендованном участке

Одним из условий признания объекта самостроем считается возведение его на земле, не предоставленной застройщику в законном порядке, то есть разрешительная документация на строительство у него отсутствует (п. 1 ст. 222 ГК РФ). В этом случае право собственности на данный объект признается за собственником участка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Однако в подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ сказано, что арендатор имеет право вести любое строительство на земельном участке, если оно не противоречит его назначению, ВРИ и ведется в соответствии с ГЗК, строительными, санитарно-гигиеническими и прочими правилами.

В статье 30.1 Земельного Кодекса РФ обозначена возможность получения в аренду под строительство жилья участков, которые находятся в собственности государства или муниципалов.

По закону арендатор должен использовать полученную землю согласно договорным условиям. Если же таковые в договоре аренды не определены, участок должен использоваться в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Главное условие легализации самостроя на арендованной земле

Что делать, если по условиям договора аренды участок предназначен, например, для эксплуатации уже имеющейся там недвижимости или только для временного строительства, а не для капитального? Здесь все будет зависеть от воли собственника, точнее, от того, насколько явно он ее выразил.

В решении споров по самострою всегда есть следующие вопросы:

• право владения и распоряжения землей;
• цель, с которой арендатор получил участок;
• согласие собственника на возведение спорного объекта.

Допустим, договор аренды дает право распоряжения землей, но оно ограничено арендодателем. Любой суд учтет его мнение в приоритетном порядке. Пользование земельным участком застройщиком не по назначению будет рассмотрено как прямое нарушение условий договора, что само по себе уже считается противоправным действием. В решении такого спора даже попытки арендатора получить разрешение на строительство не помогут.

Почему за помощью в легализации самостроя стоит обратиться в Help Development

Наша компания имеет богатый опыт урегулирования споров в отношении самовольных построек, в том числе возведенных на земле, взятой в аренду. На нашем счету десятки положительных кейсов по легализации самостроев в Москве и Московской области. Мы заслужили доверие наших клиентов благодаря:

• глубокому пониманию механизмов работы госорганов;
• тщательному изучению деталей каждой отдельно взятой ситуации;
• прозрачности отношений с клиентами;
• взаимовыгодному договору сотрудничества, согласно которому мы гарантируем возврат денег, если добиться узаконивания объекта не получится.

Если Госинспекция уже обнаружила ваш самострой, ДГИ требует сноса или вам было отказано в государственной регистрации объекта с признаками самовольного строительства, оставьте заявку на нашем сайте и получите бесплатную консультацию по решению конкретно вашей проблемы.