1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Самострой — срок исковой давности

Проверенный и распространенный способ защиты в делах о самостроях — это применение срока давности. Вашему объекту грозит признание самостроем? Специалисты Help Development знают, как отстоять ваши права.

 

Законные основания для признания объекта недвижимости самостроем

 

Постройка признается самовольной, если:

  • застройщик не имеет права пользования земельным участком под самостроем;
  • данный участок не предназначен для строительства;
  • строительство не согласовано с госорганами, разрешительная документация отсутствует;
  • при наличии разрешительной документации застройщик нарушил градостроительные нормы и правила.

Суд признает объект самостроем при любом из вышеперечисленных условий. Чем больше признаков, тем, соответственно, больше оснований для принятия такого решения.

 

Применение срока давности зависит от основания

 

Не по всем из вышеперечисленных пунктов можно применить исковую давность. Если самострой находится на участке, не предназначенном для такого рода строительства, или на него отсутствует проектно-разрешительная документация, ее применить можно, и такой способ защиты активно используется специалистами по недвижимости.

Если же застройщик не узаконил свое право на земельный участок или возвел самовольную постройку вопреки градостроительному законодательству, срок исковой давности применить невозможно.

Более сложный вариант развития событий — когда по одному из оснований срок давности применить нельзя, а по другому можно.

Специалисты Help Development имеют большой опыт урегулирования проблем с легализацией самостроев в досудебном порядке. Обратившись вовремя к нам за консультацией, вы существенно упростите для себя процедуру узаконивания самостроя.

 

Когда срок исковой давности к самовольным постройкам применить нельзя

 

В п. 6 и п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 года № 143 «Об Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» рассматриваются 2 правовые ситуации, в которых срок давности к самострою неприменим.

1 ситуация

Незаконная постройка возведена на участке без согласия на то его владельца. Соответственно, застройщик не имеет права пользования этим земельным участком (ст. 222 ГК РФ).


Комментарий эксперта Help Development: Собственник участка на правах владения мог предоставить участок в пользование застройщику, не лишаясь при этом права собственности на него. Однако застройщик занял землю самовольно.


В данном случае требование собственником о сносе самостроя будет рассматриваться как иск о восстановлении его ущемленных прав, срок давности в таких делах НЕ применяется.

Если же собственник не давал своего согласия на строительство, но и сам в действительности участком не владеет, он должен вначале потребовать участок у незаконного владельца и только потом ходатайствовать о сносе постройки.

В этом случае срок исковой давности применим. Требовать сноса самовольной постройки собственник может в течение 3 лет.

2 ситуация

Касается нарушения ГЗК. Можно или нельзя применить срок давности в данной ситуации, будет зависеть от характера нарушений:

  • малозначительные, то есть те, которые легко устраняются;
  • существенные — ликвидировать нельзя, строение представляет угрозу, сохранять его нет возможности.

Существенность нарушений определяет экспертиза самовольной постройки. Основной критерий существенности — представляет ли данное сооружение угрозу для жизни и здоровья людей. То есть опасно ли людям находиться внутри или поблизости от спорного объекта.

Срок исковой давности для таких самовольных построек тоже НЕ применяется.


Комментарий эксперта Help Development: Во всех прочих делах с самостроем применяется стандартный срок давности — 3 года. Но здесь возникает вопрос: от какой даты исчислять эти 3 года? Любая такая ситуация требует профессионального изучения и оценки сопутствующих обстоятельств. И здесь самое большое значение имеет своевременное обращение за помощью к специалистам.


 

Как вычислить срок давности для самостроя

 

Вообще срок давности по любому спору считается с того дня, когда заинтересованная сторона узнала или должна была узнать об ущемлении своих прав и кто их нарушил. Чаще всего именно дата «узнавания» истцом становится краеугольным камнем в деле о решении дальнейшей судьбы самостроя.

Почему так? В подавляющем количестве дел о самострое истцами выступают так называемые публично-правовые образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные органы), а не частные собственники. Узнают они об ущемлении своих прав от своих уполномоченных органов.

Именно поэтому 3 года исчисляются с того момента, когда соответствующие органы узнали или должны были узнать о факте нарушения, так как это входит в их прямые обязанности.

 

Как рассматриваются более сложные дела

 

Тот самый случай, когда потерпевшая сторона требует признать объект самостроем по нескольким основаниям. По одному срок давности действует, а по второму нет.

Допустим, истец указал в заявлении, что застройщик нарушил ВРИ и ГЗК, в итоге сохранение постройки угрожает жизни и здоровью людей.

По первому основанию действует срок давности. А если еще заинтересованная сторона и пропустила его без уважительной причины, то суд в удовлетворении такого иска откажет. На этом дело могло быть закрыто. Но…


Комментарий эксперта Help Development: Одно и то же требование — «признать объект самостроем» — не может быть рассмотрено двояко. То есть по одному основанию признать пропуск срока давности, а по другому нет. Поэтому дело рассматривается в полном объеме (по существу) с учетом всех обстоятельств и доказательной базы с обеих сторон. Суд, конечно, отметит, что по одному из оснований срок давности истек, но разбирательство на этом не закончится.


НАПРИМЕР: В ходе разбирательства в ответ на претензию истца о том, что застройщик не получал разрешение на строительство, последний заявляет о пропуске исковой давности. Истец дополнил свои доводы утверждением, что объект возведен с нарушением строительных норм и представляет угрозу для людей. В итоге заявление о сроке давности теряет смысл.

 

Практика применения сроков давности к самострою

 

По сути все дела по сносу самовольных построек суд рассматривает по существу, даже если ответчик заявил о сроке исковой давности.

По закону суд обязан установить, имеют ли место нарушения строительных норм и насколько они существенны, представляет ли данный объект угрозу. Отказ в иске по сроку давности ограничит его возможности.

Если доказательная база на этот счет отсутствует или заставляет сомневаться, то суд назначает собственную строительно-техническую экспертизу, и доводы сторон в этом случае его не волнуют.

Поэтому даже при реальном пропуске срока давности суд предпочитает рассматривать дела о самострое сразу, не допуская апелляций.

Судебные тяжбы с самостроем всегда очень сложные, а принимаемые решения важны и влекут за собой серьезные последствия. Особенно для ответчика.

Тем не менее многие вопросы, связанные с легализацией самовольных построек можно решить в досудебном порядке. Успех зависит от сути вашей конкретной ситуации и сопутствующих обстоятельств. Оставьте заявку на нашем сайте на бесплатную консультацию и получите объективную правовую оценку вашей проблемы и карту ее решения от специалистов Help Development.

Смотреть еще

Земля под коммерческую недвижимость: выбор категории под строительство
14.06.2024
Земля под коммерческую недвижимость: выбор категории под строительство

Одним из ключевых этапов реализации бизнес-проекта является выбор земельного участка. Как правило, на участках возводятся объекты капитального строительства — коммерческая недвижимость. В отличие от частных и многоквартирных домов, она не предназначена для проживания людей. Целью ее возведения является извлечение прибыли. Но заниматься […]

Назначение земельного участка
30.05.2024
Назначение земельного участка

Социальная и экономическая значимость земельных ресурсов, а также их невосполнимость и ограниченность, вызывает необходимость государственного регулирования землепользования. Принципы регулирования земельных отношений закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации, утвержденном ФЗ № 136 от 25.10.2001 г. (в ред. от 14.02.2024 г.). Особое внимание […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги