1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Легализация самостроя через суд: обзор судебной практики

Дела о признании права собственности на самострой составляют значительную долю споров в практике российских судов. Нормы действующего законодательства (в частности, ст.222 ГК РФ) предоставляют застройщикам возможность при соблюдении ряда условий присвоить самовольной постройке официальный правовой статус и стать полноправным владельцем объекта недвижимости.

Хотя в последние годы наблюдаются тенденции к упрощению процедуры легализации самостроев, судебная практика по таким делам неоднозначна. Прежде чем приступать к узакониванию постройки через суд, стоит ознакомиться с особенностями их рассмотрения, решениями Верховного Суда и реальными примерами, которые помогут оценить перспективы.

 

Особенности приобретения права собственности на самовольную постройку

 

Понятие самостроя, который разрешается узаконивать не только через суд, но и в административном (внесудебном) порядке, дается в ч.1 ст. 222 ГК РФ. В 2018 году данная статья была конкретизирована. Это позволило выделить признаки, при наличии одного из которых самовольная постройка будет признана таковой.

  • Объект был возведен с нарушением предназначения земельного участка (его целевого использования).
  • Застройщик не оформил разрешение на строительство (в тех случаях, когда оно требуется). К примеру, закон не разрешает возводить без согласования жилые дома, состоящие из нескольких отдельных квартир либо блок-секций, а также если здание имеет общую площадь от 500 кв.м. и этажность больше трех надземных этажей.
  • В процессе строительства были нарушены нормы и правила, предусмотренные Градостроительным кодексом и другими нормативными актами. Нарушение противопожарных правил также является основанием для подачи иска заинтересованными лицами — если хозяева не устранят нарушение, суд может вынести решение о сносе.

При принятии решения судья рассматривает все обстоятельства дела в совокупности. Так, отсутствие разрешения не всегда становится основанием для отказа в признании права собственности на самострой.  Это подтверждает и обзор судебной практики за последние годы.

 

Признание права собственности на объект долевого строительства

В качестве примера стоит привести случай, рассмотренный в одном из московских судов. Гаражно-строительный кооператив начал возводить гаражный комплекс, не позаботившись об оформлении разрешения.

По окончании строительства гаражи были благополучно распределены между пайщиками, однако у владельцев возникли проблемы с их официальной регистрацией. Росреестр отказался регистрировать объекты, сославшись на то, что застройщик не оформил разрешение, а значит, возведенный комплекс считается самовольной постройкой, и на помещения в этой постройке не возникает право собственности.

Один из недовольных дольщиков подал иск о признании права собственности на самовольную постройку. Суд первой инстанции, поняв, что с его помощью хотят провести скрытое узаконение незаконной постройки, отказал в удовлетворении требований. Апелляционная инстанция заняла аналогичную позицию. Однако Верховный Суд РФ отменил данные правоприменительные акты.

В своем постановлении высший судебный орган сослался на ст.309, 310 и п.4 ст.218 ГК РФ. Согласно указанным правовым нормам, истец оплатил паевой взнос и выполнил свои обязательства в полном объеме. Соответственно, он вправе требовать признания права собственности на гараж.

По мнению Верховного Суда, тот факт, что ГСК допустил нарушение, не может быть препятствием для защиты дольщиками своих гражданских прав, т.е. для обращения за признанием права собственности на объект. В итоге после повторного разбирательства, обратившийся с иском дольщик был признан собственником.


Признание права собственности на объект долевого строительства

 

В каких случаях объект могут снести

 

В некоторых случаях судебные органы могут не только отказать в узаконивании самовольной постройки в Москве, но и вынести решение о сносе дома или другого объекта. Но согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда, а также Обзору судебной практики от 16.11.2022 года, самовольные постройки на земельных участках не рекомендуется сносить, если:

  1. Допущенные собственником или застройщиком нарушения можно устранить, не прибегая к сносу.
  2. Самовольная постройка (даже та, на которую не было получено необходимое разрешение) не угрожает жизни и здоровью людей. Другими словами, нарушения градостроительных правил должны быть признаны незначительными. Еще одним аргументом против сноса является пропуск истцом срока ИД (исковой давности) — общий срок ИД по делам, связанным с самовольным строительством, составляет 3 года.
  3. Существование строения не нарушает чьих-либо интересов и прав (соседей, местных органов власти).

 

Устранение нарушений — реальная возможность избежать сноса

Вот еще пример из практики Выборгского городского суда Ленинградской области. Собственник одного из частных домов возвел на своем земельном участке хозяйственный блок с коровником. Поскольку участок находится в черте населенного пункта, а хозблок относится к строениям капитального типа, владелец должен быть получить разрешение на строительство (ст.51 ГрК РФ), однако не сделал этого.

Через некоторое время сосед подал иск с требованием о сносе чужой самовольной постройки. Свои требования истец аргументировал тем, что объект не соответствует санитарным нормам и причиняет окружающим дискомфорт. Доказательственная база включала в себя материалы фото- и видеосъемки, заключение экспертизы, межевой план, а также выписку из ЕГРН — подтверждение того, что ответчик не получил право собственности на самовольную постройку.

В ходе разбирательства факты нарушения застройщиком градостроительных и санитарных норм подтвердились. Но судья счел допущенные нарушение устранимыми и предоставил ответчику трехмесячный срок на приведение объекта в соответствии с законодательными нормами.

Когда ответчик привел все в порядок, он смог в судебном порядке признать право собственности на самовольную постройку. Правда, оплачивать расходы на проведение дорогостоящей экспертизы тоже пришлось ответчику.

 

Позиция ВС РФ по самовольным постройкам: ключевые моменты

 

Изучая судебную практику и решения судов по делам, касающимся легализации самостроя, можно выделить ключевые моменты, которые помогут официально оформить самострой на собственном или арендованном земельном участке. Вот некоторые выводы, которые позволяет сделать обобщенная практика судебных органов:

  • Наличие права собственности не является стопроцентной гарантией того, что объект не может быть признан самостроем. Если поступят жалобы на самовольную постройку и обнаружатся нарушения, перечисленные в п.1 ст.222 ГК, хозяевам придется устранять несоответствия за свой счет. Вместе с тем, тот факт, что постройка незаконна, не означает, что суд примет решение о сносе — такие строгие меры применяются в исключительных случаях.
  • Если застройщик решил арендовать земельный участок и построить на нем дом либо другой объект, арендодатель может обратиться с иском о сносе в любое время. Предварительное расторжение договора аренды для этого не требуется.
  • Для проведения реконструкции, которая уменьшает часть общего имущества, нужно согласие всех собственников. Несоблюдение данного правила может повлечь признание объекта самостроем.
  • Муниципальный орган может принять решение о сносе постройки, только если она не состоит на учете в ЕГРН. К примеру, на практике встречаются случаи, когда хозяева отчуждают недвижимое имущество по договору купли-продажи. Поскольку недвижимость зарегистрирована в уполномоченных органах, покупатель приобретает полное право на самовольную постройку, и снести сооружение возможно исключительно по судебному решению.

 

Легализация самостроев как в административном, так и в судебном порядке — сложная и трудоемкая процедура, требующая опыта и глубоких знаний. Эксперты компании Help Development помогают защитить недвижимость от сноса и узаконить ее даже в самых, казалось бы, безнадежных случаях. Мы работаем в правовом поле и до достижения желаемого результата. В большинстве случае проблему удается решить быстро и эффективно.

Смотреть еще

Подбор участка для девелоперского проекта: на что обратить внимание
13.05.2024
Подбор участка для девелоперского проекта: на что обратить внимание

Работа в девелоперском бизнесе требует грамотного подхода к выбору земли под застройку. Ведь одно дело — придумать концепцию, и совсем другое — воплотить ее в жизнь, избежав возможных ошибок. Ошибки, допущенные при подборе участка, в дальнейшем приводят к дополнительным затратам, увеличению сроков реализации […]

Обзор практики Верховного Суда: самовольное строительство
06.05.2024
Обзор практики Верховного Суда: самовольное строительство

Вот уже много лет в России идет активная борьба с самостроями. Количество построек, возведенных с различными нарушениями законодательства, особенно велико в южных регионах страны. В Москве и Подмосковье тоже существует такая проблема: ежегодно здесь выявляются сотни жилых и коммерческих объектов, […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги