Как узаконить пристройку к нежилому зданию

Какое сооружение считается незаконной пристройкой? Можно ли узаконить самовольную пристройку к нежилому зданию? И если да, то как это сделать? На эти и другие вопросы, связанные с легализацией реконструкции и перепланировки нежилых помещений, отвечают эксперты Help Development.

Пристройка — реконструкция или перепланировка?

Для начала давайте определимся, что такое «пристройка».

Каждое капитальное строение имеет определенные габариты: длина, высота, ширина, площадь и объем. Изначально эти данные отражены в проектно-разрешительной документации на строительство, а после ввода здания в эксплуатацию — в техпаспортах, техпланах, ЕГРН и БТИ.

В процессе эксплуатации здания может возникнуть необходимость в изменении его параметров как в сторону увеличения площади или этажности, так и в сторону их уменьшения. Это может быть надстройка, пристройка, демонтаж части строения.

Следовательно, пристройка к любому зданию увеличивает его габариты, делает иным его контур, то есть изменяет его первоначальные — проектные — параметры. Именно поэтому такое строительство по закону считается реконструкцией, а значит, требует непременного согласования с Госстройнадзором.

При введении объекта в эксплуатацию в новой технической документации пристроенная часть будет объединена общими внешними границами (стенами) с основным зданием. Обе части, как правило, соединяются общими внутренними помещениями, коридорами, инженерными системами. Возможно обустройство отдельного выхода из пристройки.

Отличие реконструкции от перепланировки

Оборудование входной группы здания возможно и без проведения капитальных строительных работ.

Сооружение лестниц, крылец, козырьков, пандусов за границей контура основного здания без фундамента под ними определяется в законе как перепланировка. Сюда же по закону относится сооружение или реконструкция имеющихся тамбуров.

Чаще всего подобные строительные работы производятся при обустройстве отдельного входа в подвальные или цокольные нежилые помещения. Даже устройство приямков не делает эти объекты пристройкой. Хотя по закону они могут быть достаточно внушительных размеров: до 15 м² при любых обстоятельствах и до 40 м², если предполагается размещение конструкций для облегчения передвижения маломобильных граждан.

Данные объекты хотя и изменяют облик основного здания, но не затрагивают их несущие конструктивные элементы, а следовательно, не угрожают их надежности и безопасности. Поэтому, на основании Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 г. № 432-ПП, работы по их возведению относятся к перепланировке и получения специального разрешения НЕ требуют.

Однако и здесь может возникнуть вопрос, как узаконить перепланировку цокольного или подвального этажа в нежилом здании, если техническая документация не была правильно подготовлена.

Можно ли считать застройщика собственником незаконной пристройки

На основании п. 2 ст. 222 ГК застройщик, осуществивший незаконную реконструкцию, не признается собственником самовольно возведенного строения.

Более того, если он обратится с иском о признании права собственности на такой объект, суд откажет в его удовлетворении, если при отсутствии проектно-разрешительной документации до подачи заявления застройщик не предпринимал попыток его легализации.

Таким образом, приобрести право собственности на самовольную пристройку к дому можно только в том случае, если ее узаконить.

Ответственность за самовольную реконструкцию здания

Административная ответственность

Ответственность за несанкционированную реконструкцию сооружения зависит от характера нарушения и сопутствующих обстоятельств и наступает по двум статьям КоАП РФ:

ст. 9.5 ч.1 — штраф: для физлиц — от 2 до 5 тыс. рублей, для юрлиц — от 500 тыс. до 1 млн рублей. Кроме того, суд может приостановить деятельность ИП или компании на 90 суток. Данный вид ответственности предусмотрен в основном за нарушение ППЗ;

ст. 9.5 ч.5 предусматривает наступление ответственности за ввод в эксплуатацию незаконно реконструированного сооружения.

В случае если застройщик возвел свой объект на земле, которая не принадлежит ему по праву собственности:

ст. 7.1 — сумма штрафа зависит от кадастровой стоимости участка. Для физлиц — не менее 5 тыс. рублей, для должностных лиц — не менее 20 тыс. рублей, для организаций — не менее 100 тыс. рублей.

Снос объекта

Эта крайняя мера. Решение по ней принимают суд или административные органы. Как правило, оно принимается, если:

• самострой возведен на землях общего пользования при отсутствии разрешительной документации и нарушении ВРИ;
• объект построен без согласования с нарушением ВРИ на земле, которая находится в особой зоне (наложенного сервитута, водоохранной зоне, буферной зоне заповедных территорий и т. д.).

Время, которое дается на снос, определяется в зависимости от характера нарушений и может составлять от 3 до 12 месяцев. Порядок демонтажа определен в ст. 55.32 ГК.

Что сделать застройщику, чтобы избежать сноса? Легализовать самострой с внесением изменений в ЕГРН.

Как узаконить пристройку к нежилому зданию

Для того чтобы узаконить пристройку к нежилому зданию, следует определить:

• как и какие законодательные нормы были нарушены в процессе ее возведения;
• возможно ли привести объект в соответствие с этими нормами;
• не угрожает ли постройка жизни и здоровью людей.

Определившись со стратегией и тактикой, начните собирать необходимый пакет документов для получения разрешений и регистрации в ЕГРН.

Узаконить пристройку к нежилому зданию можно двумя способами:

• подать заявление на получение необходимой разрешительной документации в административные органы;
• подать иск в суд, если уполномоченные органы отказали.

Легализация незаконных строительных работ, будь то реконструкция или перепланировка, не самый простой процесс. Жизнь владельца самостроя, если он не обладает соответствующими знаниями и опытом, превращается в гонку с препятствиями по всевозможным инстанциям.

Команда Help Development более 13 лет успешно легализует объекты с признаками самостроя в Москве. Мы точно знаем, что каждый такой случай по-своему уникален. Поэтому оставьте заявку на сайте и получите подробную бесплатную консультацию, как узаконить именно вашу пристройку к нежилому зданию.