Что такое ЗОС (заключение о соответствии) и как его получить для легализации объекта незаконного строительства

Легализация самовольно возведенных объектов в Москве и других регионах России — это процесс, для успешного завершения которого необходимо предоставить ряд документов. Среди них ключевым является ЗОС в строительстве. Документ подтверждает, что построенное или реконструированное здание полностью отвечает проектным параметрам, строительным нормам и правилам, а также техническим регламентам.

ЗОС расшифровывается как «заключение о соответствии в строительстве». Оно выдается после проведения ряда комплексных проверок и служит основанием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РнВ). Эксперты московской компании Help Development рассказывают, в каких случаях требуется заключение о соответствии построенного объекта требованиям ГОСТ и СНиП, куда нужно обращаться и как упростить процесс оформления.

ЗОС и РнВ в строительстве: что это такое и когда требуется

Порядок получения ЗОС, расшифровка которого приведена выше, регламентируется ГРК РФ, ФЗ № 384 от 30.12.2009 г. постановлениями Правительства РФ, приказами Ростехнадзора. Кроме того, субъекты Российской Федерации наделены правом установления локальных нормативов (например, в части градостроительного проектирования), соблюдение которых носит обязательный характер.

Собственники земельных участков, которые возвели самострой на своей земле и решили узаконить спорный объект, нередко задают вопрос: что такое ЗОС и зачем его получать при сдаче здания в эксплуатацию.

Получить ЗОС в строительстве — это означает провести ряд специальных мероприятий в области государственного строительного надзора в соответствии с ГрК РФ. По результатам составляется итоговый документ о том, что возведение постройки, входящей в категорию ОКС («Объекты капитального строительства») проходило по утвержденному плану и с соблюдением норм. Если же застройщик допустил какие-либо нарушения, они должны быть устранены до окончания выездной проверки.

Выдачей ЗОС, согласно Градостроительному кодексу РФ, занимаются органы, осуществляющие госнадзор в сфере строительства (в Москве эту функцию выполняет Мосстройнадзор), а также лицензированные организации. Специалисты, составляющие заключение о соответствии для получения РВ (разрешения на ввод в эксплуатацию) и дальнейшего узаконивания объекта, должны состоять в реестре НОПРИЗ. Этой аббревиатурой обозначается единая электронная база, где содержатся сведения о проектировщиках и инженерах-изыскателях с необходимой квалификацией.

Стоит сказать, что российским законодательством не установлена прямая ответственность за отсутствие ЗОС, однако она может быть косвенной. Так, застройщику, не получившему РНС (расшифровывается как «разрешение на строительство») или не уведомившему Госстройнадзор о начале строительных работ, приходится платить крупные штрафы. Штрафов не избежать и при выявлении признаков самовольного строительства (ст.222 ГК РФ). Нередки случаи, когда незаконные постройки, число которых в России составляет сотни тысяч, сносят за счет владельцев.

Список документов для получения ЗОС

Для оформления ЗОС и начала работ по узакониванию самостроя заказчик должен собрать все нужные документы. Стандартный список выглядит так

• Выписка из ЕГРН на ЗУ и возведенное сооружение.
• Свидетельство о праве собственности (либо другие документы, подтверждающие права на здание и ЗУ).
• Инженерно-топографический план, подготовленный геодезистами.
• Проектно-сметная документация.
• Разрешение на строительство.
• Поэтажный план с экспликацией, технический паспорт.
• Акты соответствия/освидетельствования, составленные во время предыдущих проверок.
• Схемы подключения коммуникаций (а также договоры на подключение).
• Пакет АГР. Буклет с архитектурно-градостроительными решениями выдается местным органом архитектуры и градостроительства. В столице соответствующие функции возложены на Москомархитектуру. В состав буклета входят материалы с описанием архитектурного облика здания, фотографии фасада, ситуационный план ЗУ, схемы этажей и подземных уровней и т. д.

Кроме того, перечень итоговой документации для получения ЗОС включает в себя приказы о назначении лиц, ответственных за строительство, паспорта на оборудование и механизмы, сертификаты соответствия, журналы общего и специального надзора. Обязательны и документы, подтверждающие базовые условия пребывания внутри зданий: освещение, микроклимат, качество воды, показатели вибрации, уровни шумового и радиационного воздействия, концентрация загрязняющих веществ.

Оформление заключения о соответствии жилого дома или другого объекта: последовательность действий

Заключение о соответствии обычно оформляется на финальном этапе строительства. Порядок его получения выглядит так:

1. Подача заявления в уполномоченный орган. Москвичи могут подать заявку онлайн на сайте мэра Москвы. Также заявки принимаются в МФЦ, оказывающих госуслуги по принципу «одного окна».
2. Рассмотрение обращения. Специалисты изучают каждый документ на предмет полноты, достоверности и актуальности, уточняют, какие проблемы возникали при строительстве/реконструкции здания и как они были решены.
3. Проведение необходимых проверок и испытаний, осуществление пробных запусков.
4. Выдача заключения, позволяющего начать процедуру легализации. Если компетентные органы приняли решение об отказе, он должен быть мотивированным.

Срок проверки ОКС, расположенных в Москве, составляет 5 рабочих дней.

Причины отказа в выдаче ЗОС в строительстве

Случаи, когда надзорные органы отказываются выдавать ЗОС, заключение о соответствии построенного объекта утвержденным стандартам и регламентам, встречаются довольно часто.

Вот распространенные причины отказа:

• Наличие расхождений между техрегламентами либо проектной документацией и фактическим выполнением работ.
• Выявление критичных нарушений, способных представлять угрозу жизни и здоровью людей. К таким нарушением относится, например, возведение конструкций до достижения бетоном необходимой прочности или отсутствие железобетонного обвязочного пояса плит перекрытий. Если вовремя не принять меры по устранению подобных дефектов, здание со временем может обрушиться. Соответственно, технические специалисты, работающие в составе приемочных комиссий, откажутся принимать постройку. Заказчик не получит ЗОС, и ввести сооружение в эксплуатацию будет невозможно.
• Предоставление неполного комплекта документов. Так, для формирования папки ЗОС необходимо определенное количество актов: проведения испытаний электроустановок/электросетей, освидетельствования скрытых работ и т. д. Отсутствие хотя бы одного акта ЗОС в строительстве является основанием отказа в выдаче положительного заключения.
• Неподключение постройки к инженерным коммуникациям, пренебрежение требованиями к энергоэффективности или установке приборов учета энергоресурсов.
• Наличие недостоверной информации в отчетах с результатами ранее проведенных исследований.
• Отсутствие подтверждения факта приема здания у генподрядчика, взявшего на себя обязательства начать стройку с нуля либо реконструировать объект.

В итоге: получение заключения о соответствии построенного объекта проектной документации и строительным стандартам — важнейший этап процедуры узаконивания самостроев. Сбор различных справок и преодоление бюрократических преград занимает немало времени и сил. Чтобы максимально упростить и ускорить этот процесс, стоит обратиться к профессионалам.

Команда экспертов Help Development на протяжении многих лет оказывает услуги по легализации объектов самовольного строительства, включая оформление необходимых документов. В нашем штате работают специалисты, имеющие огромный опыт урегулирования проблем с самостроями. Эффективность нашей работы подтверждается благодарными отзывами клиентов, которым мы помогли сохранить недвижимость и другие активы.

Если вам нужно получить ЗОС и перевести самострой в правовое поле, оставьте заявку на сайте. Консультант незамедлительно перезвонит, объяснит, что входит в пакет услуг и сколько это будет стоить, ответит на все интересующие вопросы. С нашей помощью вы сможете в кратчайшие сроки узаконить свое имущество и навсегда забыть об этой проблеме!