Что такое ВРИ земельного участка и можно ли его изменять

Земля — ценный природный ресурс, который находится под охраной государства. Использование этого ресурса не по назначению влечет наступление неблагоприятных последствий. Владельцы или арендаторы, допустившие нарушения, могут столкнуться с административными штрафами, досрочным прекращением прав на земельный участок и возможным его изъятием. В ряде случаев правообладателей обязывают компенсировать ущерб, причиненный почвенному слою. Возможности освоения ЗУ и строительства на нем каких-либо объектов определяются видом разрешенного использования. В этой статье мы расскажем, как можно установить или поменять ВРИ с минимальными затратами времени и средств.

Вид использования земельного участка: понятие и классификация

Прежде чем изменить действующий ВРИ, стоит подробнее узнать, что это за характеристика и как она соотносится с категорией земель. Главный критерий классификации территорий в России — ее целевое назначение. По данному признаку все земли подразделяются на семь категорий (ст.7 Земельного кодекса РФ), которые, при определенных обстоятельствах, тоже разрешается изменять.

• Земли населенных пунктов. Их основное назначение: строительство жилья и объектов инфраструктуры.
• Земли сельхозназначения расположены за пределами населенных пунктов. Их основная характеристика — наличие плодородных почв. 
• Земли промышленности. Тоже находятся за пределами городских и сельских поселений. На них можно размещать заводы, фабрики, складские помещения, энергетические, военные, транспортные объекты и так далее. Местные органы самоуправления предоставлено право изменять категорию промышленных земель по собственной инициативе или по обоснованным заявкам заинтересованных лиц.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов, за которыми осуществляется строгий контроль государства.
• Земли водного фонда, на которых расположены озера, реки и другие естественные, а иногда и искусственные водоемы.
• Земли лесного фонда, которые могут быть покрыты лесом либо предназначаться для восстановления лесов, а также сохранения их биологического разнообразия.
• Земли запаса. Их использование допускается только в случае перевода в другую категорию. И только после изменения последней правообладатель получит возможность устанавливать или изменять уже существующий ВРИ.

В свою очередь, ВРИ предписывает, какими способами можно эксплуатировать землю и какие объекты на ней разрешается возводить. В отношении конкретного участка нередко устанавливается несколько ВРИ. Так, когда речь идет об участке, принадлежащем к землям населенных пунктов, он может предназначаться для индивидуального жилищного строительства и/или ведения личных подсобных хозяйств. 

Полный перечень ВРИ, доступных российским землепользователям, содержится в Классификаторе ВРИ. Этот документ был утвержден Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г., и приведенный в нем список периодически корректируется. 

Еще нужно знать, что ВРИ не привязываются к определенным категориям земель. К примеру, ВРИ «Садоводство» может устанавливаться и для маленького дачного участка в СНТ, и для вишневого сада, занимающего несколько гектаров сельскохозяйственных угодий.

Градостроительное законодательство (ст.37 ГрК РФ) подразделяет все доступные россиянам ВРИ на несколько видов.

• Основной ВРИ — характеризует ключевую цель использования участка, его главное предназначение (например, жилая застройка). «Набор» основных ВРИ содержится в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждаемых органами местного самоуправления. Владелец участка просто выбирает интересующий его ВРИ из предложенных. 

• Вспомогательный ВРИ. Этот вариант может быть добавлен к основному, и он существенно расширяет возможности землепользования.

• Условно-разрешенный ВРИ. Устанавливать и изменять условно-разрешенные ВРИ необходимо по утвержденной процедуре, предусматривающей проведение публичных слушаний либо общественных обсуждений. Деятельность землепользователя при этом может ограничиваться определенными условиями.

Для наглядности приведем пример. Мы купили участок с ВРИ «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0). В качестве дополнительного (вспомогательного) ВРИ в данном случае можно выбрать строительство складов для хранения сельхозпродукции. Если же владелец участка захочет реализовать проект малоэтажной застройки, он изменит ВРИ, заручившись согласием администрации и доказав пользу проекта на публичных слушаниях.

Кто имеет право устанавливать и изменять категории земель

Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод земель из категории в категорию относится к компетенции следующих органов:

• Федеральные земли — Правительство РФ.
• Земли субъектов РФ, а также сельхозземли, являющиеся муниципальными — органы исполнительной власти соответствующих субъектов (включая территориальные подразделения Росреестра).
• Муниципальные земли, кроме земель сельхозназначения — местные органы самоуправления, а также их должностные лица.

Вопросы изменения категории земель, находящихся в частной собственности на территории субъекта РФ, а также их вида разрешенного использования, регулируются исполнительными органами власти данного субъекта. Для земель иных категорий ответственность лежит на органах местного самоуправления. Обычно для решения подобных задач создаются специализированные отделы или департаменты, занимающиеся вопросами архитектуры, градостроительства и земельных отношений.

Как узнать ВРИ вашего участка

Информация о текущем статусе и назначении участка содержится в выписке из ЕГРН. В этом документе ВРИ указывается всегда. Для получения выписки с ключевыми характеристиками объекта есть несколько способов.

• Официальный сайт Росреестра. Если вы являетесь собственником, войдите в личный кабинет и выберите раздел «Мои объекты». Если хотите получить данные о чужой (например, арендуемой) недвижимости, вам понадобится раздел «Предоставление сведений». Дальше все просто: подаете заявление, оплачиваете услугу в разделе «Мои заявки» и начинаете отслеживать статус. Электронный документ с указанием ВРИ стоимостью 350 руб. будет готов через 1−2 дня. Бумажная выписка, которая стоит 750 руб., придет Почтой России через 4−5 дней.

• Портал «Госуслуги». Нужная вам услуга называется «Предоставление сведений из ЕГРН». Далее выбираете вид выписки «Об объекте недвижимости». Заявление будет сформировано автоматически, вам останется только указать кадастровый номер. Результат оказания услуги появится в разделе «Уведомления». 

• МФЦ. Чтобы получить выписку с информацией о текущих видах использования, предоставьте сотруднику МФЦ паспорт, правоустанавливающие документы на участок и доверенность на имя заявителя от правообладателя. Выписка из ЕГРН будет готова в течение 3−5 рабочих дней.

В тех случаях, когда иметь официальный документ нет необходимости, можно использовать Публичную кадастровую онлайн-карту. Вводите в поисковую строку кадастровый номер либо адрес ЗУ, и через несколько секунд на экране появятся характеристики участка, включая ВРИ.

В каких случаях целесообразно изменить ВРИ ЗУ

Изменять вид целевого использования целесообразно не всегда. Нужно иметь в виду, что после завершения данной процедуры затраты на эксплуатацию участка могут возрасти. Однако без смены ВРИ не обойтись, если:

• вы планируете использовать ЗУ в целях, не предусмотренных действующим целевым назначением;
• вы хотите уменьшить кадастровую стоимость, чтобы сэкономить на налогообложении.

И, конечно, смена ВРИ позволяет избежать санкций за пользование участком не по назначению. Перечень таких санкций довольно обширен.

• Штрафы. Сумма штрафа зависит от кадастровой стоимости ЗУ и от того, кто допустил нарушение (физическое лицо, организация, должностное лицо).

• Вынесение предписания об устранении нарушений в определенный срок. В случае невыполнения требований объект могут изъять.

• Досрочное расторжение договора аренды.

Чаще всего о нарушениях правил землепользования становится известно после проверок Россельхознадзора, Роспотребнадзора и других органов. Но вообще подавать жалобы разрешается всем заинтересованным лицам. Это могут быть и соседи, и общественные активисты, недовольные начавшейся стройкой. 

В каких случаях не получится изменить текущий ВРИ

Бывают обстоятельства, при которых одну из важнейших характеристик ЗУ изменять нельзя. В частности, к таким обстоятельствам относится:

• Несоответствие площади участка характеристикам, утвержденным для нового вида использования.
• Отсутствие необходимого ВРИ в соответствующей территориальной зоне. Информация о границах и наличие требуемого вида использования имеется на градостроительной карте населенного пункта. Если в онлайн-доступе ее нет, придется направить запрос в административные органы власти.

Отказ в смене вида использования неизбежен и в случаях, когда участок государственной/муниципальной земли был передан по итогам торгов, либо земля выделялась для конкретных целей.

Смена ВРИ: порядок действий

Хорошей новостью для владельца участка станет то, что изменять основные и вспомогательные виды можно без получения разрешения и согласований с чиновниками. Если подходящий вариант имеется в ПЗЗ, правообладатель имеет право внести изменения самостоятельно, подав заявление в Росреестр. Для смены вспомогательного ВРИ обращаться в регистрационный орган нет необходимости. Закон не обязывает вносить такую информацию в общую базу. 

Смена условно-разрешенного ВРИ предварительно согласовывается с местной властью. Если нужный вариант отсутствует в ПЗЗ, подается ходатайство. В случае его одобрения муниципалитетом Правила землепользования и застройки будут скорректированы.

Необходимые документы и куда их подавать

Владелец ЗУ, принявший решение изменять ВРИ, должен предоставить паспорт и заявление с указанием кадастрового номера, а также запрашиваемого вида эксплуатации. В Москве и Московской области услуга является платной и оказывается после поступления платежа по указанным реквизитам. Существует 2 варианта подачи документов.

• Личный кабинет на Госуслугах. Копия постановления в течение 3−5 рабочих дней направляется в ЛК или вручается заявителю на бумажном носителе.
• МФЦ. Срок принятия решения может быть увеличен до 6−7 дней, и посетить центр «Мои документы» придется дважды.

База данных Росреестра будет обновлена автоматически, так что правообладатель, решивший изменять ВРИ, сможет сразу получить обновленную выписку из ЕГРН.

Особенности установления ВРИ

В ситуации, когда основной или условно-разрешенный ВРИ отсутствует вообще (например, из-за ошибок в правоустанавливающих документах), придется выполнить следующие действия:

• Написать заявление в комиссию по подготовке ПЗЗ. Требования к содержанию таких заявлений изложены в административном регламенте.

• Подождать, пока пройдут публичные слушания. По их результатам комиссия принимает решение. Если оно окажется положительным, глава администрации подпишет соответствующее постановление.

Максимальный срок подготовки и проведения слушаний составляет один месяц. Расходы на их проведение оплачивает заявитель, сумма определяется локальными правовыми актами. Отрицательное решение можно в 3-месячный срок обжаловать в суде.

Хотя процедура смены ВРИ кажется простой, иногда изменять эту важную характеристику бывает довольно сложно. Владельцы участков сталкиваются с самыми разными препятствиями: отсутствие четких границ ЗУ, противоречия в документах, бюрократические проволочки. Чтобы избежать отказа, стоит обратиться за помощью к специалистам.

Эксперты компании Help Development, имеющие 12 лет профессионального опыта и налаженные связи в госструктурах, выполнят непростую процедуру быстро и с гарантированным результатом. Работа осуществляется «под ключ»: вам останется только получить выписку из ЕГРН с новыми характеристиками. Обращайтесь. Мы поможем ускорить процесс реализации вашего проекта и избежать штрафов за нецелевое использование земли.