Что такое комплексное развитие территории: механизм реализации КРТ в Москве в 2023 году

Комплексное развитие территории (КРТ) — плановое мероприятие по обеспечению сбалансированного и устойчивого развития города, а именно по застройке крупных территорий с целью повышения эффективности их использования, создания необходимых условий для развития инфраструктуры и обновления застроенных территорий. Специалисты Help Development предоставят полную информацию о составе КРТ, в границы которого вы включены, сообщат об этапе рассмотрения объекта и принятых городом решениях. Команда поможет исключить как из синих, так и из красных границ КРТ в Москве путем внесения изменений в ПЗЗ.

Возникновение процедуры КРТ в Москве

В декабре 2020 года был принят Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”, который направлен на регулирование механизма сноса аварийного и ветхого жилья с учетом мнения правообладателей такого жилья. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны. Он направлен на повышение качества строительства и улучшения жилищных условий граждан.

При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году.

Почему в границы КРТ нежилой застройки может быть включена почти любая недвижимость?

Критериев для включения объекта в программу КРТ несколько:

1. У здания или участка выявлено несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
2. Объекты самовольного строительства и аварийные здания.
3. Объект находится в одном районе со зданиями или участками, которые попадают в КРТ по какой-либо причине, указанной выше.

Согласно ст. 65 ГрК РФ, выделяют несколько видов проектов комплексного развития территории. Так, это могут быть КРТ жилой и нежилой застройки, а также КРТ незастроенных территорий и КРТ, разработка которых инициирована правообладателями.

Порядок реализации КРТ в Москве в нежилой застройке

В первую очередь стоит обратить внимание на то, что у программ КРТ в Москве и других городах бывают синие границы (территория сохранения) и красные границы (территория реорганизации), а также территории, по которым уже принято решение ГЗК. Установление границ КРТ регулирует Департамент городского имущества и ГБУ АПР.

• ПОДГОТОВКА ПРОЕКТА РЕШЕНИЯ О КРТ

В проекте решения о КРТ, который разрабатывается городом, обозначаются границы КРТ, срок реализации проекта, планируемые ВРИ земли и объектов недвижимости, предельные параметры застройки.

• ПУБЛИКАЦИЯ ПРОЕКТА РЕШЕНИЯ О КРТ.
  ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯМ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР О КРТ.

Проекта решения о КРТ публикуется на официальном сайте Правительства Москвы. Собственники земельных участков и объектов недвижимости получают предложения о заключении договора о КРТ.

• ОЖИДАНИЕ СОГЛАСИЯ ОТ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ

Установленный срок ожидания согласия от правообладателей на заключение договора о комплексном развитии территории — 45 дней.

• ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О КРТ

Принятие Правительством Москвы решения о реализации программы КРТ (не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о заключении договора о КРТ).

Возможные способы реализации КРТ:

• правообладателями (в случае получения согласия на заключение договора о КРТ от правообладателей в порядке, указанном в пунктах 2 – 5 раздела «По инициативе правообладателей»);
• самостоятельно городом Москвой или юридическими лицами, созданными и определенными городом Москвой;
• инвесторами, определенными по результатам торгов.
• ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ

Не позднее 30 дней до дня проведения торгов (конкурса или аукциона) на электронных площадках размещается извещение о проведении торгов для реализации программы КРТ в Москве.

• ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА О КРТ

Заключение договора о КРТ с победителем торгов.

• ПОДГОТОВКА И УТВЕРЖДЕНИЕ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ

Победитель торгов осуществляет подготовку документации по планировке территории КРТ в Москве в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29.122004 №190-ФЗ.

• ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ ГОРОДА МОСКВЫ

Изменения в ПЗЗ города Москвы (при необходимости) вносятся не позднее 90 дней после утверждения документации по планировке территории.

• РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА КРТ

Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ.

Изъятие в комплексном развитии территории в Москве

Напомним, что комплексное развитие территории предполагает изъятие текущих объектов в целях их сноса застройщиком и дальнейшей застройкой территории.

Размер выплаты компенсации за изъятие должен быть определен в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.

Сроки изъятия совершенно индивидуальны, поскольку у органов власти нет строгих правил относительно того, с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры.
С деталями реализации плана развития территории можно ознакомиться, получив договор, либо взглянув на документацию по планировке. В среднем интервал от решения о КРТ до процесса изъятия недвижимости варьируется от нескольких месяцев до года.

Изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок не более шести лет с даты утверждения документации по планировке территории.

Способы защиты интересов собственников в границах КРТ

До принятия решения о КРТ в Москве собственник не имеет никаких рисков. Он может осуществлять строительство, оформлять права и проводить межевание.

Как только решение о развитии территорий Москвы принято, на собственника накладывается обширный список ограничений. Невозможно получить разрешение на строительство, запрещено менять ВРИ.

Способы защитить Ваши интересы:

1. Заключить договор о КРТ с Правительством Москвы самостоятельно. Стоит учитывать, что Глава 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ наделяет правом согласовывать условия любых договоров, в том числе договоров о КРТ.
2. Оспорить принятое в нарушение установленного порядка решение о КРТ или размер компенсации за изъятие в случае реализации КРТ иными лицами. В этом поможет команда профессионалов Help Development с внушительным опытом работы по вопросам комплексного развития территории Москвы.

Эксперты Help Development предоставят полную информацию о вашем КРТ и разработают дорожную карту проекта. Мы имеем опыт исключения объектов из границ КРТ, как синих, так и красных.

Вы всегда можете обратиться к нам для получения подробной бесплатной консультации по вопросам реализации КРТ в Москве. Наши сотрудники ответят на все вопросы и составят дорожную карту решения проблемы.