Что делать, если у вас выявили самовольное строительство

Проблема самостроев остро стоит во многих российских регионах. Особенно это касается юга России: на садовых участках и даже в гаражных кооперативах строятся настоящие теремки, сдаваемые в аренду предприимчивыми хозяевами. Стать владельцем самостроя можно и по незнанию: из-за ошибок в документах, в результате изменений, произошедших в законодательстве.

Независимо от причины появления постройки с нелегальным статусом, владельца ждут неблагоприятные последствия. Контролирующие органы могут оштрафовать на крупную сумму, приостановить деятельность юридического лица, обязать правообладателя привести объект в соответствие с требованиями, а во многих случаях самострои сносятся за счет владельцев.

Так, за первое полугодие 2024 года суды первой инстанции вынесли решение о сносе 65 000 кв.м объектов, возведенных с нарушениями. Во избежание проблем стоит узнать, что делать, если у вас выявили самовольное строительство, и приступить к узакониванию своей недвижимости.

Что признается самовольным строительством

Понятие объекта самовольного строительства дается в ст.222 ГК РФ. Изучив содержание этой статьи, можно выделить несколько признаков, являющихся предметом доказывания в судебных разбирательствах по делам о сносе самостроев и по делам о признании права собственности на самовольные постройки.

Согласно ст.222, в «черный список» нелегальной недвижимости попадают здания и сооружения, имеющие хотя бы один из перечисленных признаков.

• Отсутствие у владельца законных прав на земельный участок. Подобные ситуации встречаются довольно часто. Вот типичный пример. Хозяин участка, предназначенного для ИЖС, решил построить за забором гараж. Однако земля не может быть «бесхозной»! Скорее всего, она принадлежит муниципалитету. В таком случае можно попробовать присоединить смежный надел, обратившись в местную администрацию с заявлением о присоединении (прирезке) земли. Если этого не сделать, построенный гараж станет объектом самовольного строительства. Владельцу гаража придется пройти сложную процедуру его легализации — это единственный вариант спасения самостроя от сноса.
• Строительство здания на участке, не предназначенном для размещения подобных объектов. К примеру, если в заповедной зоне построили жилой дом, это нарушение природоохранного законодательства. Для возведения каких-либо объектов необходимо получать разрешение Минприроды либо выводить участок из состава ООПТ. В обоих случаях придется проводить экологическую экспертизу, иначе попытки закончатся провалом.
• Отсутствие необходимых согласований и разрешений. Здесь нужно учесть один момент. Если запрет в законодательстве появился после окончания стройки, к правообладателю не будет никаких претензий. Например, если газовики решили провести рядом с дачным кооперативом магистраль высокого давления, они не смогут потребовать сноса дачных домиков из-за соседства с трубой.
• Нарушение действующих норм и правил (градостроительных, строительных, противопожарных). Согласно обзору практики ВС РФ, выявленные нарушения должны быть существенными, то есть представлять угрозу для людей или окружающей среды.

Главный минус владения самостроем — невозможность распоряжаться им на свое усмотрение. Постройка, не зарегистрированная в ЕГРН, не является полноценным объектом гражданских прав и предметом сделки. Ее не получится продать, заложить, официально сдать в аренду, и с проведением коммуникаций возникнут проблемы. Кроме того, органы исполнительной власти и местного самоуправления могут в любой момент выявить самострой.

Что делать, если выявили самовольное строительство

Если контролирующий орган (в Москве такие функции возложены на Госинспекцию по недвижимости) обнаружил объект с признаками самостроя, можно попробовать его защитить посредством легализации. В случае успеха владельцу придется заплатить административный штраф, зато недвижимость будет сохранена.

На сегодняшний день есть два способа узаконивания самостроев.

1. Административный. В российской столице вопросами легализации спорной недвижимости занимается Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). В регионах решения о легализации принимают органы местного самоуправления.
2. Судебный. В суд можно обратиться сразу, минуя административные инстанции. Однако у истца будет больше шансов, если он сначала постарается урегулировать вопрос в административном порядке. В качестве доказательства можно приложить переписку с уполномоченными органами и документ, в котором обозначены причины отказа.

Список документов, способных повлиять на судьбу самостроя, в обоих случаях идентичен. Обычно правообладатели представляют на рассмотрение типовой пакет документов.

• Правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор аренды).
• Выписка из ЕГРН.
• Технический план, содержащий данные о земельном участке, его владельце, а также характеристики сооружения (адрес, этажность, высота и так далее).
• Буклет АГР (архитектурно-градостроительные решения), в котором описывается внешний облик постройки.

Решающую роль при принятии решения об узаконивании объекта играют результаты строительно-технической экспертизы. С 01.01.2024 г. все без исключения экспертизы самостроев проводятся через Минюст РФ. Если государственная судебно-экспертная организация установит, что постройка не представляет опасности, вероятнее всего, она будет легализована, и владелец сможет зарегистрировать свое имущество в Росреестре.

Легализация самостроя — процедура, которая требует знаний, опыта и, конечно, времени. Чтобы получить гарантированный положительный результат, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Эксперты компании Help Development имеют 13-летний опыт узаконивания проблемной недвижимости. За годы работы мы помогли защитить недвижимое имущество в Москве и Московской области сотням клиентов. Обращайтесь за бесплатной консультацией, и наши специалисты предложат оптимальный вариант решения вашего вопроса!