Что делать, если отказали в легализации самовольного строения через ГЗК
Проблема самостроев и их узаконивания в России стоит довольно остро. Стать владельцем самовольной постройки можно как по каким-то личным соображениям (например, из желания сэкономить на оформлении разрешительных документов), так и просто по незнанию. В российском законодательстве существует множество строительных, санитарных и других норм и правил. Соблюдение этих правил контролируется разными инстанциями, а владелец земельного участка может и не ориентироваться в таком многообразии.
Однако незнание законов не освобождает от ответственности: владение самостроем влечет наступление неблагоприятных последствий. К таким последствием относятся штрафные санкции, приостановка строительных работ, проблемы с подключением инженерных коммуникаций и распоряжением недвижимостью, а в исключительных случаях объекты, возведенные с нарушениями, сносятся за счет владельцев.
Перевести самострой в правовое поле поможет его легализация через уполномоченный административный орган — в Москве таким органом является Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Но данная процедура не всегда приносит желаемый результат, и у собственника возникает вопрос: что делать, если ГЗК отказала в легализации самовольного строения?
Почему ГЗК отказывает в узаконивании самостроев
Признаки самовольных построек, при наличии которых московская недвижимость может быть включена в «черный список» № 819-ПП, перечислены в ст.222 ГК РФ. Согласно нормам этой статьи, самостроем признается капитальное строение, которое:
- возведено на земле, не принадлежащей застройщику на законных основаниях;
- построено на участке, не предназначенном для такого строительства;
- построено без необходимых согласований (оформления разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию);
- построено с грубыми нарушениями строительных, градостроительных и прочих нормативов.
Формально ГЗК может отказать в легализации при наличии любого из перечисленных признаков. Однако на практике застройщику предоставляется возможность сохранить собственность, если допущенные нарушения являются устранимыми. Для этого разрабатывается комплекс мероприятий, которые придется выполнить в установленный срок.
В тех случаях, когда правообладатель не выполнил требования по приведению объекта в соответствии с законом или не заплатил административный штраф, со стороны ГЗК последует отказ. Отрицательное решение обычно принимается и еще в ряде случаев.
- Документы предоставлены не в полном объеме, либо в них содержатся грубые ошибки.
- Отсутствие у заявителя официально зарегистрированных прав на участок.
- Расхождение с установленными параметрами. Например, если собственник построит 4-этажный жилой дом на участке для ИЖС, он нарушит законодательство, разрешающее строить на таких участках дома с количеством надземных этажей не более трех (п.39 ст.1 ГрК РФ). Единственным способом сохранить возведенное здание от сноса будет его реконструкция.
Безусловным основанием отказа в легализации считается и нарушение правил безопасности. Постройки, существование которых угрожает жильцам и посторонним людям, узакониванию не подлежат.
ГЗК отказалась узаконивать самострой: что делать
Если Градостроительно-земельная комиссия отказала в узаконивании здания, состоящего в списке самостроев, можно оспорить ее решение в суде. В суд разрешено обращаться напрямую, но на практике соблюдение порядка досудебного урегулирования ситуации считается предпочтительным. Эту позицию поддерживает и Верховный Суд РФ, периодически рассматривающий дела о самостроях.
К исковому заявлению необходимо приложить все имеющиеся документы.
- Свидетельство о праве собственности на участок.
- Выписка из ЕГРН на участок, а также ЕГРН и техпаспорт на самовольную постройку (при наличии).
- Топографический план участка с обозначением границ, рельефа и типа грунта, а также расположения инженерных сетей, водных объектов, имеющихся сооружений.
- Проектная документация на здание.
- Заключение строительной экспертизы, которое дается по результатам обследования здания.
- Заключение МЧС, протоколы лабораторно-измерительных исследований СЭС.
Рассчитывать на принятие судом положительного решения можно в ряде случаев.
- Отсутствие разрешения на строительство (либо акта ввода в эксплуатацию) является единственным аргументом, который приводят местные власти. Согласно правоприменительной практике, обобщенной в обзорах ВС РФ, снос здания только по этой причине нарушает права граждан на собственность.
- Отсутствие критичных нарушений строительных норм, представляющих опасность для окружающих. Если имеются сомнения относительно опасности конструкций, или этот вопрос до конца не решен, суд примет постановление о назначении экспертизы, согласно ст.79 ГПК РФ.
- Принятие правообладателем мер к узакониванию сооружения. Даже если попытки оказались неудачными, судья будет рассматривать их как желание владельца соблюсти требования законодательства. Еще можно апеллировать к тому, что уполномоченные органы отказали в выдаче разрешительных документов неправомерно. Это увеличит шансы на благоприятный исход дела.
Владелец самостроя, несогласный с решением суда, имеет право подать апелляцию в течение месяца с даты его принятия. Размер госпошлины за подачу апелляционной жалобы рассчитывается в соответствии со ст.333.19 НК РФ.
Начиная процедуру легализации самовольной постройки и признания права собственности на нее, очень важно заручиться поддержкой грамотных специалистов. Эксперты московской компании Help Development имеют многолетний опыт решения проблем, связанных с самовольным строительством. За годы работы мы помогли клиентам выиграть десятки дел и узаконить спорную недвижимость как в административном, так и в судебном порядке. Наша компания берет гонорар только за результат, который в большинстве случаев оказывается положительным. Оставьте заявку на обратный звонок и получите бесплатную профессиональную консультацию по вашему вопросу!
Смотреть еще
Одна из важных характеристик любого земельного участка, вид разрешенного использования (ВРИ) определяет тип допустимой на территории деятельности и непосредственно влияет на кадастровую стоимость объекта. При смене направления целевого применения надела правообладатель земли обязан утвердить в государственных органах новый вид использования. В […]
Самовольное строительство — проблема, актуальная для многих регионов России. Согласно статистике, лидерство по количеству капитальных строений, возведенных с различными нарушениями, принадлежит Краснодарскому краю и республикам Северного Кавказа. Непростая ситуация с самостроями наблюдается и в Москве, где ежегодно сносятся сотни объектов недвижимости. […]