1
Легализация
Легализация самостроя
2
Сопровождение
Сопровождение сделок
с недвижимостью
3
Проработка
Комплексный анализ объектов недвижимости
4
Изменения
Внесение изменений в ПЗЗ
5
Изменение
Изменение ВРИ земельного участка
6
Градпотенциал
Анализ и проработка градпотенциала
7
Регистрация
Регистрация в Росреестре
8
КадУчет
Постановка на кадастровый учет
9
Актуализация
Актуализация сведений в ЕГРН
10
Координация
Координация здания на земельном участке
11
Уточнение
Уточнение границ земельного участка
12
Участки
Подбор земельных участков для девелоперских проектов
13
Корректировка
Корректировка и разработка проекта межевания территории
14
КРТ
Комплексное развитие территории

Административная и судебная процедура узаконивания самовольной постройки

Проблема самостроев в России довольно остро стоит вот уже несколько десятилетий. За прошедшие годы властям удалось достичь успехов в ее решении: стихийные рынки, самовольно возведенные гаражи и автомойки, так называемые «высотки на шести сотках» оперативно выявляются и сносятся по решению суда. Однако количество самостроев в нашей стране по-прежнему велико, и причины их появления бывают разными. Это может быть как желание сэкономить, так и незнание земельного и градостроительного законодательства, которое многократно менялось. Чтобы избежать проблем, связанных с владением самостроем, стоит узнать, какими признаками обладает незаконная постройка, кто присваивает такой статус и как легализовать объект самовольного строительства.

 

Самовольная постройка: понятие и признаки

 

Признаки самовольных строений подробно описаны в ч.1 статьи 222 ГК РФ. Перечень признаков, приведенный в данной статье, является исчерпывающим, однако даже один из них является безусловным основанием включения постройки в «черный список». В частности, гражданское законодательство относит к самостроям объекты, которые:

  • возведены на земельном участке, вид разрешенного использования (ВРИ) которого не допускает строительства подобных сооружений;
  • построены без получения согласований и разрешительных документов, необходимых в силу закона;
  • размещены на земле, не предоставленной застройщику в установленном порядке;
  • возведены с явными нарушениями СНиП и градостроительных нормативов (как федеральных, так и региональных).

Если зданию будет присвоен статус самостроя, его полноценное использование станет проблематичным. Правообладатель не сможет свободно распоряжаться недвижимостью: продать ее, подарить, завещать, заложить в банке. Про санкционированный доступ к центральным инженерным коммуникациям, скорее всего, тоже придется забыть.

Не удастся избежать и прямых материальных потерь. КоАП РФ предусматривает немалые штрафы для граждан и юридических лиц, владеющих самостроями. Причем уплата штрафа не освобождает собственников (либо арендаторов) от обязанности устранить нарушения за свой счет и устранить последствия этих нарушений, если такие возникли. В ряде случаев возможен и снос самостроя.

Несмотря на то что данная мера считается крайней (судебная практика нацелена на сохранение самостроев при наличии возможности), она все-таки применяется. Чтобы предотвратить возникновение проблем с контролирующими органами (и сопутствующих убытков), рекомендуется как можно скорее позаботиться об узаконивании самовольно возведенного объекта.

 

Административная и судебная процедура узаконивания самостроя

 

Выявлением хаотичных застроек и отдельных объектов, возведенных с нарушениями, а также их внесением в реестр самостроев, как правило, занимаются органы местного самоуправления. В Москве функции обнаружения незаконных строений возложены на ГИН — Госинспекцию по контролю за использованием недвижимости.

Если случилось такое, что объект попал в «черный список», правообладатель может обратиться за его легализацией в суд либо попробовать урегулировать вопрос в административном порядке. В рамках процедуры административного урегулирования необходимо обращаться в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК). На заседаниях этого рабочего органа ежегодно рассматриваются сотни ситуаций, связанных с московскими самостроями.

К заявлению, содержащему общую информацию о самострое и просьбу рассмотреть возможность перевода строения в легальный статус, прикладываются пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на землю (либо договор аренды, иной документ, подтверждающий права заявителя на участок).
  • Поэтажный план и экспликация объекта, признанного самостроем.
  • Заключение о соответствии — документ, составляемый по результатам строительно-технической экспертизы.
  • Заключение НОР (независимая оценка уровня пожарных рисков, которая проводится экспертами).
  • Буклет АГР (архитектурно-градостроительных решений). Он представляет собой совокупность характеристик, определяющих внешний облик сооружения (тип отделки фасада, цветовые решения, этажность и так далее).

Рассмотрение вопроса в ГЗК в среднем занимает 5−6 месяцев. Если рабочая группа примет решение о возможности сохранить постройку, правообладатель получит соответствующую выписку из протокола и сможет зарегистрировать свои права в Росреестре. Кроме того, ГЗК иногда устанавливает сроки для устранения нарушений. После их устранения вопрос, скорее всего, будет решен положительно.

Судебный порядок узаконивания самостроев применяется в основном в следующих случаях:

  • градостроительно-земельная комиссия приняла отрицательное решение по заявлению;
  • в отношении земельного участка или расположенного на нем самостроя имеются неразрешенные споры. В качестве примера можно привести ситуацию, когда соседи подали встречный иск об уточнении границ.

Суд, в свою очередь, может принять решение об узаконивании постройки, о необходимости ее сноса или предоставлении собственнику возможности привести самострой в соответствие с требованиями закона.

Общий срок исковой давности по таким делам составляет 3 года. Исключение составляют только споры о постройках, представляющих угрозу безопасности — на них ИД не распространяется.

Московская компания Help Development оказывает экспертные услуги по легализации объектов, имеющих признаки самовольного строительства. За 12 лет работы мы помогли сохранить и легализовать недвижимость сотням клиентов — физических и юридических лиц. Большой опыт, внимание к деталям, доскональное знание законодательства, постоянное взаимодействие с ответственными ведомствами позволяют команде Help Development добиваться результата в самых, казалось бы, безнадежных ситуациях. Обращайтесь! Наши специалисты незамедлительно приступят к решению вашей проблемы!

Смотреть еще

Подбор участка для девелоперского проекта: на что обратить внимание
13.05.2024
Подбор участка для девелоперского проекта: на что обратить внимание

Работа в девелоперском бизнесе требует грамотного подхода к выбору земли под застройку. Ведь одно дело — придумать концепцию, и совсем другое — воплотить ее в жизнь, избежав возможных ошибок. Ошибки, допущенные при подборе участка, в дальнейшем приводят к дополнительным затратам, увеличению сроков реализации […]

Обзор практики Верховного Суда: самовольное строительство
06.05.2024
Обзор практики Верховного Суда: самовольное строительство

Вот уже много лет в России идет активная борьба с самостроями. Количество построек, возведенных с различными нарушениями законодательства, особенно велико в южных регионах страны. В Москве и Подмосковье тоже существует такая проблема: ежегодно здесь выявляются сотни жилых и коммерческих объектов, […]

Кнопка скролла наверх
Иконка телефона
Иконка телефона
Услуги
Услуги