Административная и судебная процедура узаконивания самовольной постройки

Проблема самостроев в России довольно остро стоит вот уже несколько десятилетий. За прошедшие годы властям удалось достичь успехов в ее решении: стихийные рынки, самовольно возведенные гаражи и автомойки, так называемые «высотки на шести сотках» оперативно выявляются и сносятся по решению суда. Однако количество самостроев в нашей стране по-прежнему велико, и причины их появления бывают разными. Это может быть как желание сэкономить, так и незнание земельного и градостроительного законодательства, которое многократно менялось. Чтобы избежать проблем, связанных с владением самостроем, стоит узнать, какими признаками обладает незаконная постройка, кто присваивает такой статус и как легализовать объект самовольного строительства.

Самовольная постройка: понятие и признаки

Признаки самовольных строений подробно описаны в ч.1 статьи 222 ГК РФ. Перечень признаков, приведенный в данной статье, является исчерпывающим, однако даже один из них является безусловным основанием включения постройки в «черный список». В частности, гражданское законодательство относит к самостроям объекты, которые:

• возведены на земельном участке, вид разрешенного использования (ВРИ) которого не допускает строительства подобных сооружений;
• построены без получения согласований и разрешительных документов, необходимых в силу закона;
• размещены на земле, не предоставленной застройщику в установленном порядке;
• возведены с явными нарушениями СНиП и градостроительных нормативов (как федеральных, так и региональных).

Если зданию будет присвоен статус самостроя, его полноценное использование станет проблематичным. Правообладатель не сможет свободно распоряжаться недвижимостью: продать ее, подарить, завещать, заложить в банке. Про санкционированный доступ к центральным инженерным коммуникациям, скорее всего, тоже придется забыть.

Не удастся избежать и прямых материальных потерь. КоАП РФ предусматривает немалые штрафы для граждан и юридических лиц, владеющих самостроями. Причем уплата штрафа не освобождает собственников (либо арендаторов) от обязанности устранить нарушения за свой счет и устранить последствия этих нарушений, если такие возникли. В ряде случаев возможен и снос самостроя.

Несмотря на то что данная мера считается крайней (судебная практика нацелена на сохранение самостроев при наличии возможности), она все-таки применяется. Чтобы предотвратить возникновение проблем с контролирующими органами (и сопутствующих убытков), рекомендуется как можно скорее позаботиться об узаконивании самовольно возведенного объекта.

Административная и судебная процедура узаконивания самостроя

Выявлением хаотичных застроек и отдельных объектов, возведенных с нарушениями, а также их внесением в реестр самостроев, как правило, занимаются органы местного самоуправления. В Москве функции обнаружения незаконных строений возложены на ГИН — Госинспекцию по контролю за использованием недвижимости.

Если случилось такое, что объект попал в «черный список», правообладатель может обратиться за его легализацией в суд либо попробовать урегулировать вопрос в административном порядке. В рамках процедуры административного урегулирования необходимо обращаться в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК). На заседаниях этого рабочего органа ежегодно рассматриваются сотни ситуаций, связанных с московскими самостроями.

К заявлению, содержащему общую информацию о самострое и просьбу рассмотреть возможность перевода строения в легальный статус, прикладываются пакет документов.

• Свидетельство о праве собственности на землю (либо договор аренды, иной документ, подтверждающий права заявителя на участок).

• Поэтажный план и экспликация объекта, признанного самостроем.

• Заключение о соответствии — документ, составляемый по результатам строительно-технической экспертизы.

• Заключение НОР (независимая оценка уровня пожарных рисков, которая проводится экспертами).

• Буклет АГР (архитектурно-градостроительных решений). Он представляет собой совокупность характеристик, определяющих внешний облик сооружения (тип отделки фасада, цветовые решения, этажность и так далее).

Рассмотрение вопроса в ГЗК в среднем занимает 5−6 месяцев. Если рабочая группа примет решение о возможности сохранить постройку, правообладатель получит соответствующую выписку из протокола и сможет зарегистрировать свои права в Росреестре. Кроме того, ГЗК иногда устанавливает сроки для устранения нарушений. После их устранения вопрос, скорее всего, будет решен положительно.

Судебный порядок узаконивания самостроев применяется в основном в следующих случаях:

• градостроительно-земельная комиссия приняла отрицательное решение по заявлению;
• в отношении земельного участка или расположенного на нем самостроя имеются неразрешенные споры. В качестве примера можно привести ситуацию, когда соседи подали встречный иск об уточнении границ.

Суд, в свою очередь, может принять решение об узаконивании постройки, о необходимости ее сноса или предоставлении собственнику возможности привести самострой в соответствие с требованиями закона.

Общий срок исковой давности по таким делам составляет 3 года. Исключение составляют только споры о постройках, представляющих угрозу безопасности — на них ИД не распространяется.

Московская компания Help Development оказывает экспертные услуги по легализации объектов, имеющих признаки самовольного строительства. За 12 лет работы мы помогли сохранить и легализовать недвижимость сотням клиентов — физических и юридических лиц. Большой опыт, внимание к деталям, доскональное знание законодательства, постоянное взаимодействие с ответственными ведомствами позволяют команде Help Development добиваться результата в самых, казалось бы, безнадежных ситуациях. Обращайтесь! Наши специалисты незамедлительно приступят к решению вашей проблемы!